商业地产运作的前期调研.docVIP

商业地产运作的前期调研 经济环境的分析和生活结构研究 ?总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等； ?GDP发展状况及产业结构情况； ?全社会消费品零售总额； ?全市商业增加值； ?城乡居民的人均可支配收入； ?城乡居民储蓄存款余额。 资料来源：统计局、城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告可以获得。 区域城市结构调查与发展规划 ?公共设施状况； ?交通体系状况； ?道路状况、通行量； ?城市性质与功能特点； ?各项城市的机能； ?城市规划 商业发展规划和政策研究 ?《关于城市商业网点规划工作的指导意见》（国经贸贸易[2001]789号） ?《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》（国经贸厅贸易[2002]44号） ?《关于加强城市商业网点规划的通知》（国家经贸委国内贸易局[2004]124 区域零售业结构的市场调查与分析 能为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析 ?地区间的销售动向 ?业种别的销售动向 ?商业地区间的竞争状况 ?大型主力店的动向 以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查，通过一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。 典型性调查与研究（即竞争分析） 对城市所在地同类型业态收益状况的调查研究。例如，对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。 未来商业地产的供应量分析 《城市居住区规划设计规范》规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平米；社区服务每千人指标59-464平米；金融邮电每千人指标60-80平米，以上合计819-1454平米。 在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析；对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。 消费者消费行为的调查与研究（即生活结构研究） ?人口结构 包括对过去人口的聚集、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。 ?家庭户数构成 ?收入水平 ?消费水平 ?购买行为 目的：一，可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务；二，知悉选择商品和服务的标准，以便对该地区的消费意识作深入探讨。 ?交通和出行方式 立地条件研究 立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因数对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。 一个商店的立地力，首先和他的周边环境密切相关，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。 ?道路类别 道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。 对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。 ?顾客是否容易达到商业区 除了道路类别外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。 ?周边环境和目前的商业设施 ?商业的能见度和日照情况 商圈的确定与研究 ?商圈的概念及分析目的 商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。 目的：一，明确该商业区或商店的商圈范围；二，了解商圈的人口分布状况及生活结构；三，在此基础上进行经济效益预测。 ?商圈的构成及顾客来源 商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）组成。核心商圈的辐射半径在1公里左右；次级商圈辐射半径在3-4公里左右；边缘商圈辐射半径在7公里左右。 “海滩原理” ?商圈的设定 商圈的设定是一项非常复杂的工作，在决定经营什麽业态的基础上，不仅要对周边竞争者状况进行调查和分析，基本确定其商圈范围，而且要分析业态需求的顾客群，因为每一顾客群都有特定的消费特征。 不考虑顾客的因数，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。 ?确定商圈的方法（4种） 零售吸引力法则（里利法则）：从确定商圈人口和距离两个变量分析。 商业饱和理论：是通过计算零售商业市场饱和系数，测定特定商圈内某类商品销售的饱和系数程度，通过其计算该区域内同行业是过多还是不足。 康维斯“新零售引力法则”： 哈夫的“概率模型”：完全从消费者的立场出发，认为消费者利用某一商业设施的概率，取决于表现商品丰富性的营业面积，以及为购物所消耗的时间及商业设施的规模实力。