商业街项目年度营销解决方案.ppt

6、目标分解及研判 按7000元/平米的住宅销售均价，本年度如要实现5.3亿元的销售目标， 需完成住宅销售面积：5.35万平米；按套均105平米计算， 销售期内共需销售：509套，占可销售套数660套的77%； 月均销量：170套。 针对上述住宅目标的分解，下阶段我司将针对住宅月均170套销售目标达成的可行性进行专项研判，在保障商业目标实现的前提下，为住宅目标的实现提供系统的解决思路与方案，最终促进本案全年5.3亿目标的最大化实现。 营销大纲 PART 4 | 营销目标分解 | 执行大纲 | 费用预算 2010年可售商业1.18万方，可售套数98套，套均面积120.5平米 商业均价为16500元/平米 全年共计实现销售面积约0.944万方，销售率80%，合计实现销售金额约1.5576亿元。 一、销售目标分解 形象树立期 客户积累期 开盘强销期 持销期 销售排期 时间节点 5月 6月 7月 8月 11月 10月 12月 9月 9月18日 商铺开盘 6月中旬进场 8月21日 商铺认筹 栋号　 总套数 9月 10月 11月 12月 合计 商业 98 40 20 10 8 78 销售率 -　 36% 26% 10% 8% 80% 销售金额（万） -　 0.7953 0.3977 0.1988 0.1591 1.5508 二、执行大纲 关键节点 营销阶段 蓄势积客期 商业认筹 8月21日 商业开盘 9月18日 蓄客认筹期 开盘强销期 媒体组合 阶段目标 户外、车身、网站、报广 报广、户外、定向直投为主 网络、区域短信、武钢电视台、武钢职工车为辅 实现商铺开盘40套目标 实现商铺100组认筹客户 实现1.55亿元目标 推广主题 相关配合 宣传物料到位、围墙出街 楼书、户外、车身更新 商业样板间 11月 10月 9月 6月 8月 7月 持续期 定向直投、区域短信 临时接待 点启用 营销活动 12月 商业包装到位 营销中心开放 讲品牌 讲区域 讲经营 讲投资 品牌联动 企业推介活动 商业价值说明会 福星业主联谊活动 商业样板间开放 营销中心开放 主力商家签约既开盘活动 确定基本意向主力店 三、阶段执行 第一阶段：形象树立期 第二阶段：客户积累期 第三阶段：开盘强销期 2010年6月-7月31日 第四阶段：持销期 阶段目的： 快速奠定项目区域性商业中心的形象高度，提升区域价值和区域认可度 提前与周边企业建立联系，为定向客户访谈和企业推介奠定基础 基本确定意向主力店商家 宣传推广： 1、户外广告牌、路旗、现场围墙、车身广告； 2、现场积客：形象海报、折页； 3、线上广告出街：户外、报纸、网站。 销售工作： 商业价值培训，商家客户问卷调查。 现场配合： 确定商业街包装方案，现场围墙、沿途道旗、导示牌安装到位。 确定主力店 基础意向商家 第二阶段：客户积累期 第一阶段：形象树立期 第二阶段：客户积累期 第三阶段：开盘强销期 2010年8月-8月31日 第四阶段：持销期 阶段目的： 强化区域商业价值和商业的经营业态，提升客户对商业价值的认可度。 确立1家主力店商家。 主动与周边企业、政府企事业单位开展推介活动，积累客源。 宣传推广： 1、商业街铺装到位、精神保垒安装到位、灯光安装到位； 2、现场积客：商业价值读本、海报； 3、线上广告出街：户外、报纸、网站、定向直邮； 4、线下广告出街：网络、区域短信、武钢电视台、武钢职工车。 销售工作：定向客户访谈、认筹客户疏理、企业推介活动、商业价值说明。 现场配合：正式营销中心开放，现场围墙更新。 积累100组 商铺认筹客户 第三阶段：开盘强销期 第一阶段：形象树立期 第二阶段：客户积累期 第三阶段：开盘强销期 2010年9月-10月31日 第四阶段：持销期 阶段目的： 通过主力店签约，提升客户信心。 集中解筹，邀请所有认筹客户到访，通过现场人气，促进商铺销售。 宣传推广： 1、现场积客：产品海报、现场围墙、道旗更新； 2、线上广告出街：户外、报纸、网站、定向直邮； 3、线下广告出街：网络、区域短信、武钢电视台、武钢职工车。 销售工作：企业推介、认筹未认购客户疏理分析、商铺价值点强化培训。 现场配合：商业街包装到位、主力店签约暨开盘活动、认筹期间包装及开盘前包装。 实现商铺 开盘40套 第四阶段：持销期 第一阶段：形象树立期 第二阶段：客户积累期 第三阶段：开盘强销期 2010年11月-12月31日 第四阶段：持销期 阶段目的： 通过对福星老业主的深度挖掘，促进成交， 商业优惠活动推出，形成新一轮销售热潮。 宣传推广： 1、现场积客：营销活动； 2、线上广告出街：户外、车身、网站。 销售培训： 销售人员一对一沟通、客户电话邀约技巧培训、 销售技巧强化培训、营销活动说辞培训。 现场配合：商业