南通星湖101商业项目营销策划报告.docVIP

PAGE PAGE 4 星湖101商业项目 策划报告 2008年5月 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 南通星湖101项目成功要素 1 一、生活决定商业地产 2 二、商业地产运作前应具备的条件 3 1．前期的市场定位工作组 3 2．专业的顾问团队 4 3．优秀的招商团队 4 4．优秀的经营管理团队 5 5．优秀的项目规划方案设计组 5 三、商业地产运作的成功要素 6 1．星湖101已拥有的成功要素 6 2．星湖101欠缺的成功要素 11 四、项目成功要素综述 16 南通星湖101项目市场租金 18 一、影响市场租金的因素 19 1．地理位置 19 2．交通状况 19 3．环境 20 4．周边租金状况 21 5．商业业态 21 6．商铺房型面积 22 7．商业配套 23 8．经营管理 24 9. HOPSCA案例——六本木新城 25 二、综述 29 1．强强联手 29 2．放水养鱼 29 3．培育市场 29 4．提升管理 30 南通星湖101项目市场供应 31 一、南通市目前的商业格局 32 1．南大街商圈 32 2．桃坞路商圈 33 3．工农路青年路餐饮一条街 33 4．外环北路商圈 34 5. 通州市金游城 34 6．南通商业格局对星湖101项目的影响 35 二、南通商业供应概况及分析 36 1．南通商业供应情况 36 2．业态分析 37 三、南通商业盈利模式研判 39 1．商业地产盈利模式 39 2．南通商业的盈利模式 42 四、市场综述 43 南通星湖101项目市场发展趋势预测 44 一、南通经济发展趋势 45 1. 南通市社会经济建设现状 45 2．南通的城区规划 46 3．南通城区发展方向 46 4．南通国民经济和社会发展规划 47 5．综述 48 二、南通商用地产发展趋势 49 1．商业地产发展趋势 49 2．南通商业地产趋势 50 3. 综述 51 三、居民消费及投资 52 1．居民消费需求逐年上升，趋势平稳 52 2．消费结构逐步调整，消费观念不断改变 52 3．消费需求呈现多样化、多层次的格局 52 4．综述 53 四、星湖101市场发展趋势 54 1．政府对于商业地产的规划 54 2．城市发展的合理布局，求得整体效益最大化 55 3．商业地产发展的客观条件或基础 56 4．南通经济技术开发区的规划 57 五、发展趋势研判 61 南通星湖101项目市场业态定位 62 一、市场总体形象定位 63 1．目标市场定位 63 2．业态定位 63 3．形象定位 64 二、休闲广场——“体验式”消费 65 1．体验式消费的定义 65 2．体验式的主题商业 65 2．功能影响业态定位 67 3．案例：宁波天一广场 68 三、竞争环境 70 1．南通的商业现状 70 2．错位经营 71 3．案例：徐家汇商圈的错位竞争 71 四、消费者对业态的偏好 74 1．消费需求影响对业态的偏好 74 2．心理作用影响对业态的偏好。 74 3．案例：百联西郊购物中心围绕“社区”做足文章 75 四、建筑规划 77 1．整体建筑规划 77 2．环境的营造 80 五、商业地产的模式 82 1．被动的订单模式 82 2．主动的订单模式 82 六、综述 83 最佳商业结构组合、目标商户组合 84 一、最佳商业结构组合、目标商户组合 85 A区——餐饮区 86 B区——酒店公寓 91 C区——办公写字楼 92 D区——中央湖 93 E区——健身中心 94 F区——经济酒店 94 G区——休闲中心 95 H区——游乐中心 96 二、建筑景观的规划建议 97 1．外立面 97 2．入口 98 3．铺地 99 4．座椅 100 5．雕塑 101 6．喷泉、瀑布 102 7．灯饰 103 8．店招 104 南通星湖101项目成功要素 一、生活决定商业地产 随着中国经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，大量国际优秀零售商业的进入及其在中国的飞速发展，推动中国的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶