常见购房面积纠纷及其法律.docxVIP

2019年常见购房面积纠纷及其法律 　　 　　公用面积分摊引起的纠纷。住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出人方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯问、水箱间等所占面积的总和。在房地产市场上，通常把公用面积计人销售建筑面积分摊给购房者，这部分面积称为公摊面积。而在购房合同面积纠纷中，公摊面积是最有争议的。房产商对购房者的欺诈是引起公摊面积纠纷的主要原因。房产商的欺诈行为主要表现在：增加公用建筑的内容，将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围;在不增加公用建筑数量的前提下，将测量面积人为加大;调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积;在履行合同时房产商擅自变更公用建筑分摊部位，或诡称增加了公用建筑要求购房者补款，或暗中减少公用建筑而不相应减少购房者的预交款。有的房产商甚至对同一块地方，既分摊又出租，搞“一女两嫁”。 ? 　　 　　垃圾面积纠纷。所谓垃圾面积，是指在总使用面积中购房者无法利用的部分。由于它的存在，不仅增加了购房者的付款负担，而且形成了事实上的严重浪费，因而也易于产生纠纷。垃圾面积的产生，可能缘于房屋设计不合理，也可能缘于开发商有意而为。一般而言，房屋内的以下地方最容易产生垃圾面积：1、走廊。套内设计不当的过道面积，可能会达5一l0平方米。按现在设计的过道宽度，除了走路，基本上没有什么用途。2、进深。进深增加，往往会使户型面积相应扩大，如果增加的面积可以利用，就无可厚非，但一般而言，70%的可能性增加的是垃圾面积，因为这样会造成客厅和餐厅面宽和进深比例的失调。3、阳台。现在的户型设计，一般每户都有面积不小的阳台。好的设计将阳台功能细分成阳光室、观景平、服务阳台等等，而在不好的设计中，阳台是增加进深的办法之一，而且不太引人注意。4、卫生间。卫生间的好用程度与面积大小并不是成正比关系，而与管道井、通风井、人口开门位置等关系极大，如果设计不当，一味求大，这里也会有几平方米的垃圾面积。 ? 　　 　　面积出入纠纷。面积出人纠纷是指房产商交给购房者房屋实际实用面积与合同不符，发生建筑面积的增加或减少，因损害购房者利益而引发的纠纷。以下几种情况极易引起面积出入纠纷：一是应付购房款不变，总建筑面积、套内面积、公摊面积同比减少。此时，房产商或者隐瞒建筑面积减少的事实，或者在不能隐瞒时，拒绝购房者的退房退款要求，或者在购房者未要求退房时拒绝返还面积减少部分的房价款;二是公摊面积不变，总建筑面积、套内面积减少，房产商拒绝返还减少部分的房价款;三是总建筑面积不变，套内面积减少，公摊面积增加;四是套内面积不变，总建筑面积、公摊面积增加;五是套内面积减少，总建筑面积增加、公摊面积增加第三、四、五等三种情况也是引起公摊面积纠纷的原因);六是总建筑面积、套内面积、公摊面积同比增加。在出现第四、五、六三种情况时，房产商不问青红皂白，强行要求购房者补足增加部分的房价款，从而引发纠纷。七是当房屋面积存在出人时，在误差面积对应价款的处理上产生纠纷。 ? 　　 　　当面积纠纷产生后，在确定解决争议的方法上产生新的纠纷。购房合同中，购房者较容易忽略“解决争议的方法”条款，对该条款常常未予约定或约定不明。以致合同纠纷产生后，当事人之间在选择争议解诀方法上又发生新的纠纷。目时，也由于房屋面积管理政出多门，在应由哪个部门裁决面积纠纷的问题上，购房者无所适从。 ? 　　 　　依法订约、履约。积极防范购房面积纠纷房地产市场上房屋面积纠纷的发生，与购房合同的订立及履行联系密切。依法订立购房合同，并依法、依约正确履行合同，是防范房屋面积纠纷的关键。就购房者而言，在订约、履约时有这样几个问题需要注意： ? 　　 　　一)使用《商品房买卖合同》示范文本。由建设部和国家工商行政管理局联合制定的《商品房买卖合同》示范文本，是依据《合同法》及城市房地产管理的有关法律法规制定的，其内容反映了商品房买卖活动中各环节必须明确的当事人双方的责权关系。 ? 　　 　　购房者在与房产商签订购房合同时，使用示范文本，可以规范当事人的订约行为，明确当事人各自的权利、义务，确保当事人的合法权益，减轻撰写合同条款的负担，避免合同缺款少项，减少购房合同纠纷。 ? 　　 　　二)当事人之间充分协商，在合同示范文本之外作出特别约定。依据合同自由原则，购房者与房产商在使用购房合同示范文本的同时，还可以就合同的内容自由协商，特别约定双方需要约定的内容。这是防范购房合同面积纠纷最为关键之处。 ? 　　 　　针对公摊面积纠纷、面积出入纠纷以及面积测量纠纷，购房者与房产商可在合同中作出以下特别约定。1.将销售建筑面积、套内建筑面积和公摊面积一一标明，并标明被分摊的公用部位的用途、所在位置(楼层、房号)、被哪些楼层分摊、分摊系数等。2.对使用面积、公摊面积