F3类用地专题研究.ppt

城建开发北京F3用地专题研究 中原投资顾问部 2014年5月 市场研究部分结论前置 2页 区域层面：区域集中在远郊区，以房山，大兴、顺义、通州为主 客户属性：客群类型相对集中，投资刚需自住为主，总价承受能力有限或者外地受限购的客户。 产品层面： 公寓就是附加值的突破及服务价值链的延伸，比如努力做4.5层高等手段 别墅控制面积及首付门槛，难点在于首付比例，使用成本和转手成本高 营销层面：办公功能主打，营销渠道受限，以小众营销为主 规划限制及风险提示：loft努力将层高做到政策规定的最高限，以做住宅的思路做公建，预留居住类相关管线 商水商电与民水民电的比较 3页 商业用电价格 ：0.87-1.5元/千瓦时 民用电价格 ：0.49元/千瓦时 商业用水价格 ：7.15元/吨，2015年起8.15元/吨 民用水价格 ：5元/吨 类住宅与住宅产品在使用层面上，除了布局受限，还存在水电成本高，商电比民电0.38-1.01元/千瓦时，商水比民水价格高2.15元/吨。 F3用地专题研究背景 4页 前提： 开发公司在平谷及房山正在操作一级开发项目涉及F3类用地，拟进行一二级联动开发，通过本专题研究为项目操作及类似项目开源提供服务。 基于市场条件，主要针对F3类用地作为类居住产品为主的市场进行研究。 专题目录 5页 6页 F3用地属性界定 F3用地属性界定 7页 F3用地指除居住之外的其他设施的混合用地，该性质用地竞争范围主要为公建性质用地。 在《北京新城控制性详细规划（地块层面）编制要求》中F用地属于多功能用地，其中F1为住宅混合公建用地，指以居住为主导性质兼容公建；F2为公建混合住宅用地，以公建为主导性质，兼容居住；F3为其他多功能用地，指除居住之外的其他设施的混合用地。 从概念上可以看出，F3用地可以做商业、写字楼、酒店，厂房等等业态，所以该性质的用地竞争范围包括以上性质的用地，即公建性质用地。 F3用地做类住宅与住宅的区别： 开发商：公建标准建设，需预埋相应的管线满足居住要求 消费者：不限购，贷款首付50%，无法落户，产权年限不同，设计上对日照无要求，按照公建类建筑报批，居住功能缺失 8页 F3用地出现的背景 城市层面：为了防止北京城镇化发展重速度、轻质量的问题，北京在十二五规划中确立了产城一体化发展的战略结构，因此在新城区域出现了大量的F3类型用地。 市场层面：北京市“限房价竞地价”政策后出现自住型商品房项目，该类项目盈利空间小，开发商需要有其他类型用地做盈利补充，F3类用地具备市场机会。 F3用地出现的背景：适应北京产城一体化的新城建设需要，同时兼顾市场发展。 9页 F3用地土地市场 土地部分小结 10页 1.成交区域： F3用地分布在新城为主。 F3用地的区域逐渐扩大，前两年无该性质用地的区域开始成交：说明城市外扩节奏加快，F3用地供应加快，价格逐年提高，未来F3用地将成为热点。 2.成交量： 通州城市副中心的规划使得该区域商务机会较强，支撑公建类物业发展，因此成交量价较高。 3.成交价格： 2013年以前，通州及顺义等具备商务发展条件的区域F3用地的价格高于住宅用地，大兴及房山等商务氛围不足的区域F3用地价格低于住宅用地。大兴区由于2014年成交F3用地的位置较好，楼面地价首次超过住宅用地。 近三年56宗F3用地成交一览 11页 12页 北京市F3类用地近三年成交量稳步上升，2013年共成交31宗总建面362万平米，较2012年增长了115%，增长势头迅猛；F3用地占总出让量的比例同样在上升。 F3用地逐渐成为北京土地市场的热点——F3用地成交量逐年增加；F3性质用地占总用地比例逐年增加 近三年F3用地成交量 F3用地分布 13页 F3用地成交以通州、大兴、房山、顺义等新城区为主,其中通州区最高，占47% 近三年通州成交量最高，占比达到47%；其次为大兴，占比11%，再次为房山及顺义，各占9%； 通州区及大兴区F3用地宗数呈现逐年上涨趋势，其他区域成交宗数较少。 14页 主要成交区域（通州、顺义、大兴、房山）成交量稳步增长，前两年无成交的区域（门头沟、密云、昌平）2013年也开始出现成交。 近三年通州成交量最高；大兴、房山成交量持续上升，平谷仅2012年成交20.8万方；门头沟、密云及昌平等区域2013年开始有该类土地成交。 近三年F3用地成交区域 成交持续增长区域 2013年出现 成交的区域 15页 各区域楼面地价 　 通州 顺义 大兴 房山 丰台 平谷 门头沟 密云 昌平 亦庄 2011 5550 5655 2976 0 12396 799 0 0 0 0 2012 7533 1980 4296 1500 7539 0 0 0 0 1682 2013 11291 7094 6