莱茵河畔项目沟通稿(终).pptxVIP

莱茵河畔 世联沟通报告;报告前言： 1、本报告并非营销总纲，不仅仅针对本项目的问题，更多是传递世联思考的 方式和类似问题的经验； 2、不解决单个问题，而是系统性解决问题； 3、由于掌握的资料有限，信息不充分可能会造成部分描述不全面或不完全准确之处，请贵司见谅。;;4;楼层状况:2幢17层(3\4#) ，1幢18层(2#) 、1幢27层(1#)的高层建筑，以及一栋1层的独立会所 绿化率:38.00% 容 积 率 :2.10? 规模：总占地面积17501㎡，地上总建筑面积36700㎡ 项目位置:崇川区沿河路南（凤凰莱茵苑西侧） 装修状况:毛坯 周边配套 中小学：南通市第一中学、南通市第一附属中学； 综合商场：卜蜂莲花、苏果超市、麦客隆 幼稚园：吉德堡幼儿园； 银行：中国银行、建设银行 ;6;产品分析 最佳去化的户型-E户型3室2厅2卫1厨 137.07㎡;产品分析 最不佳去化的户型-D户型2室2厅1卫1厨 108.33㎡;产品分析--未推售户型 莱茵河畔C户型4室2厅2卫1厨 198.27㎡ ;产品信息汇总;产品分析小结;12;南通公司的总销售额完成5.7亿 (目前已经完成1点多亿);;15;宏观大势：2011年四季度之后中国房地产依然面临严峻的宏观环境，中国房地产开始进入由供求力量为主导的阶段，降价促销将成为12年上半年市场营销的主旋律;;;南通市场成交分析：严峻的市场调控政策对南通市场的影响力较大， 2011年10月南通楼市成交情况急转直下，第四季度起，南通成交情况日益惨淡。;;;22;23;项目占位：在区域竞争中，本项目位于第二梯队，同梯度的楼盘配套、地段、产品力同质性高，需竞争突围，有效抢夺客户;;26;区域客户构成：本区域客户很大一部分来自崇川区内部，大部分为公务员、教师、私营业主、企业中高管，改善型自住客户为主，竞品楼盘客户将与本项目目标客户形成重叠;;核心重要客户性格特点分析 如何打动他们？;;核心问题思考;;;;问题3 营销方式消极被动;问题4 项目展示不到位，体现不出项目价值;问题5 没有推售策略、价格杠杆的运用;;;项目定位 ;项目价值;竞争梳理 ：周边项目主要还是在打地段、品质，主流路线是传统的从基本面出发做营销，这为本案依托景观资源，走差异化路线提供了可能性;基于竞争的核心价值点提炼;营销推广 ;基于市场和客户情况的营销推广原则 1.推广注重策略性，分阶段推广 分阶段，依据项目推盘策略、竞品情况、客户情况、推售产品类型分析，推广不同主题 2.推广注重系统性，线上线下配合，多渠道营销 线上不容忽视，但点到为止 线上树形象，并保持不淡出市场，尤其大户型销售更要注意形象的塑造 线下积极营销，全面铺开 广告形象、媒体推广、活动、现场包装、实景展示、销售说辞、优惠幅度等全面配合;线上渠道—世联总结的常规推广渠道组合策略;世联南通某案场媒体效果评估借鉴;线下渠道——业内传播是客户获取信息的最主要的传播途径;走出去: 1）企业拓展 同周边机关单位合作，定期推介巡展，深度挖掘客户 2）高端小区巡展派单 积极出击，把项目信息传递到目标客户手中 3）跨界营销\圈层活动 与银行、商会、4S店的VIP客户联动，共享高端客户资源 引进来： 1）户外大牌树立形象 在人流、车流量大的地段寻找合适户外，宣传楼盘形象 2）网络宣传，积极更新 营造话题，线上宣传，网络炒作，提高曝光率 3）短信\DM频繁轰炸 强化项目印象，吸引客户上门;线下渠道——：关系营销之圈层营销;渠道;;活动形式——聚集人气，扩大影响;世联建议：独立售楼处+充分的现场展示+透彻的销售讲解，充分挖掘传递项目价值，打动客户;55;服务接待“星级化”—优秀的销售团队 销售现场工作人员必须经过统一的专业培训，着装具有项目特色、谈吐得体，充分体现项目的品质感 ;ACTION1：强化保安岗位,多岗位尊贵服务 岗位性质：客户到达项目所面对的第一个在岗职员，其细则服务将再次起到提升项目形象作用。 服务内容： 礼宾岗位：固定岗位，客户到达项目所接触的第一位服务人员，起形象昭示作用，必须着统一服饰，保持微笑，起迎送、应答及引导等作用； 迎送服务：随时恭候在车场内，当有开车企业客户进出车场时，及时提供车辆的开关门服务，并对年纪较大的企业客户上下车时视情况给予搀扶服务。 引导服务：车场内巡回走动，及时主动为企业客户提供带路向导服务，且态度热情周到。 泊车服务：应相关驾驶不熟练企业客户的需求，为其提供车场内的泊车服务； 座驾保密服务：结合尊贵客户对隐私、对被尊重的敏感，客户座驾停稳后可使用牌套档住车号牌，如置于烈日下可给座驾套上车衣。;服务接待“星级化”—优秀的保洁规范保洁工作流程,注重细节,强化现场最高标准的洁净;5