临洮县房产发展现状、问题、原因和对策措施方案.doc

. . PAGE . . . . . 临洮县房地产发展现状、问题、 原因及对策措施 一、全县房地产业发展现状及特点 （一）全县房产业基本情况。 1、开发企业基本情况：我县从1985年11月成立第一家开发企业临洮县城市房屋建设开发公司以来，目前组建房地产开发企业29家(县内17家，省属12家；二级2家，三级12家，四级13家，暂定资质2家)，注册资本2.3亿元，有各类专业技术人员3500多人。 2、房屋建设总体情况：1990-1998年，按照国家有关房改政策，全县各单位、各企业在自有土地上集资建房21.78万平方米，2370套。1999年-2010年，全县累计启动建设商品房建筑面积 428.66万平方米。 （二）全县房产业发展阶段。 1、第一阶段：福利分房阶段（1990-1998年）。这一时期，我县在城镇住房方面实行统建统分、福利分配制度，土地依靠行政划分获得，各单位在自有土地上集资建房。全县共集资建房21.78万平方米，2370套。 2、第二阶段：起步发展阶段（1999-2003年）。1999年，国务院决定停止党政机关实行40多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配的货币化。我县的房地产业也进入起步发展阶段。这一时期，全县共开发建成商品住房22.83万平方米，其中普通商品住房20.4万平方米，2060套。 3、第三阶段：快速发展阶段（2004-2008年）。这一时期，我县房地产业投资规模逐年加大，交易市场日趋活跃，买卖、租赁等业务迅速发展，房地产业进入了快速发展阶段。全县共累计开发建成商品房86.42万平方米。其中建成普通商品住房77.98万平方米、8289套，铺面8.44万平方米、2410间。 4、第四阶段：产业调整阶段（2009-2014年）。即当前及今后一个时期，全县的房地产业的重点是调整和优化投资结构，从严控制土地出让和房地产项目审批，从严控制开发规模，杜绝以往批而未建及小规模开发的现象，引导房地产企业加大对其他产业的投入，逐步化解房地产业在发展过程中存在的困难和问题，引导全县房地产业健康有序发展。 （三）全县房产业发展对县域经济的作用。 一是加快了城市化步伐。近几年来，通过有偿出让土地使用权，发展房地产业，获得了大量的土地出让收益，为城市基础设施建设提供了资金保证，推动了城市化进程。通过房地产开发，先后建成了紫竹苑、安兴家园、阳光家园、兆烽嘉园、金泽·洮水明珠、荣泰·秀水苑等近50个居民住宅小区，以及部分绿化、亮化和城市道路建设工程。至2009年底，全县的城市绿地率达到了23%。 二是改善了居民的住房条件。房地产业的快速发展，有效解决了我县城镇居民的住房问题，改善了居民的生活质量。我县城镇居民人均住房面积由2004年的18.24平方米上升到2009年底的24.62平方米。特别是近几年我县的房地产开发更注重环境建设，开发规模、小区规划和设计、工程质量都有较大提高，居住环境进一步改善，提高了城市品位。如兆烽嘉园、金泽·洮水明珠、紫竹苑、阳光家园等一批较高档次的住宅小区的建成，改变了多年来住宅建设刻板单调的状况，也带动了城市其它建筑规划理念的形成和发展。 三是培育了一批民营企业家。从上世纪90年代开始，随着改革开放和西部大开发的深入推进，临洮建筑企业迅速发展壮大，其主要发展特点是以房地产行业起步，逐步完成资本的原始积累，再拓展到其他领域。如何维彪、曹贵林、刘宗仁、牟建邦等企业家，在县内外投资开发了大批房地产项目，实力壮大后寻求多元发展，在花卉产业、基础设施建设、公益事业等领域投入了大量资金，有力地助推了全县经济社会发展。 四是增强了县域经济发展实力。房地产业的快速发展，直接拉动了固定资产投资，拉动了居民消费，增加了财政收入，增强了县域经济发展实力。 二、全县房产业发展存在的问题及原因 （一）全县房产业发展存在的问题。 一是房价涨幅过高，远远超出了居民的购买力。2004年以来，我县城镇居民可支配收入年均增幅为12%左右，而房价保持了15%左右的涨幅。特别是2006年以来房价大幅增长，2007年涨幅达到19.6%，今年截止目前最高房价已达到3480元／平方米，与去年（去年最高房价为2980元／平方米）相比涨幅达到16.78%。房价上涨幅度高于居民可支配收入增长水平，超出了居民的购买能力。 二是购房透支消费，消弱了居民最终消费能力。从当前全县房地产市场情况看，房价每平方米达到了1850—2260元，每个家庭按购置一套90平方米的住房计算，需资金16—20万元；目前全县公职人员的平均工资水平为2.