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PAGE PAGE 1 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 1 项目简介 1 2 基础数据及基本财务报表 1 3 项目投资估算与资金筹措（第二阶段） 2 3.1 实施进度 2 3.2 投资估算与资金来源 2 4 项目借款还本付息分析 3 5 项目销售与租赁收入预算（产品售价估算） 5 6 项目销售与租赁税金及附加测算 7 7 总成本费用表 9 8 项目财务评价 10 8.1 本项目财务分析的假设前提 10 8.2 损益表与项目静态盈利能力分析 11 8.3 现金流量表与动态盈利能力分析 14 8.4 项目资金来源与运用表 20 8.5 资产负债表 21 9 敏感性分析 25 9.1 单因素敏感性分析 25 9.2 双因素敏感性分析 26 10 盈亏平衡分析 26 金国商业大厦项目财务分析报告 1 项目简介 北京市朝阳区在市中心的位置建立了一座大厦，有两部分组成，分为东西两座。分别命名为东阁与西阁。其主要的技术经济指标为： 总用地面积：43960m 总建筑面积：172940m 建筑密度：49.75％ 容积率：5.03 地下建筑面积：11743m 地上建筑面积：161197m 西塔楼建筑面积：71771m 东塔楼建筑面积：101169m 已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构 特别说明：这座大厦的修建过程被分为两个部分，第一阶段由投资者利用自己的资金5亿完成了初期阶段的修建。主要是地下室工程，西塔楼上部死层混凝土结构。第二阶段则是我们这次要研究的重点。则第一阶段在这部做详细说明。 2 基础数据及基本财务报表 东阁与西阁是位于商业中心，具有很好的地理位置。所以该大厦为商业楼，主要以出售和租赁为目的。计划将项目两栋塔楼分别建为一栋以出租为主的写字楼（东阁）和一栋以出售为主商务写字楼（西阁）。 表1 东阁（出租为主的写字楼）功能面积分布表 单位：平方米 楼层 使用功能 每层面积（平方米） 总面积（平方米） 负二层 管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等 4464 4464 夹层 170 170 负一层 商场 3013 3013 1层 大堂、商场等 2648 2648 2层 商场 1541 1541 3层 商场 1541 1541 4层 酒楼、餐厅 2505 2505 5层 技术层 1774 1774 6～16层 写字楼 1541 16951 17层 避难层 1541 1541 18层 设备层 1541 1541 19～29层 写字楼 1541 16951 30层 避难层 1541 1541 31～39层 写字楼 1541 13869 40 设备层 1541 1541 40 停机坪 180 180 合计 71771 表2 西阁（出售为主商务写字楼）功能面积分布表 单位：平方米 楼层 使用功能 每层面积（平方米） 总面积（平方米） 负二层 管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等 4464 4464 夹层 170 170 负一层 商场 3013 3013 小计 7647 1层 大堂、商场等 2648 2648 2层 商场 1541 1541 3层 商场 1541 1541 4层 酒楼、餐厅 2505 2505 5层 技术层 1774 1774 6～16层 写字楼 1541 16951 17层 避难层 1541 1541 18层 设备层 1541 1541 19～29层 写字楼 1541 16951 30层 避难层 1541 1541 31～39层 写字楼 1541 13869 40 设备层 1541 1541 40 停机坪 180 180 小计 64124 合计 71771 3 项目投资估算与资金筹措（第二阶段） 3.1 实施进度 本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。 3.2 投资估算与资金来源 开发总投资为：171270.6132万元人民币 。其中一期投资为5亿，二期投资为121271万元。项目二期开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金9720万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。 表3