上海富春旧仓库改造创意地产项目建议报告(策源机构)2006-101页.pptVIP

ESPRIT秋冬时装发布会巡演 活动地点：复城国际品质体验馆 （原八一电影机械厂厂房旧址 ） “周大福”新品发布会 活动日期：06年5月20日， 活动亮点：珠宝品牌周大福在 [骄人] （Achievement）系列钻饰在中国大陆 地区全新上市发布会。 活动影响：时尚品牌发布地点，一改传 统意义上时尚中心，让曲阳这样一个具 有深厚历史人文积淀的区域，散发出时 尚的魅力。 活动名称： “留旧·创新城市对话 ” ——社会各界专家学者品鉴沪上首个 国际BLOCK 活动地点：复城国际品质体验馆 （原八一电影机械厂厂房旧址 ） 阮仪三教授、荷兰历史建筑保 护基金代表等专家学者以及虹口区 政府、房地局、规划局领导齐聚一 堂，共同探讨了历史建筑的保留在 城市发展中的价值，并进行了城市 文明印记与现代城市规划共融的探 索。 2004 ADC 创意作品世界巡展 活动日期：2004年7月11日 活动亮点：“海上海”创意中心启用典礼 活动影响：上海实业发展股份有限公司主要 领导，首都企业形象研究会会长，“海上 海” 命名者、《新地产》上海地区主编及各 界媒体参加了此次活动。 风云上海当代艺术交流展 活动日期：2005年11月 活动亮点：领略创意巨大魅力 活动影响：唤起国际人士对当代艺术思考，将文化三大件完美融入活动 “ 海上海 LOFT · 空间想象 ” 酒会 活动日期：2005年6月 活动亮点：充分地体现创意LOFT的另类空间 活动影响：LOFT颠覆性创意 收购成本财务测算 测算方法 为了比较准确的把握可以承受的收购成本，将利用 剩余法 来模拟 本案项目通过改造并获得价值提升的过程中发生的现金流，反算本案项 目可以接受的收购成本。 其中，根据本案项目改造后的招商情况等的预期不同，可以分为 乐观与谨慎 两种情况，根据这两种预期分别进行财务测算，将得到 一个可接受成本范围。 ? ? 乐观预期下财务测算 参数设定 本案项 目1号楼 本案项目 2号楼 本案项目4 号楼底 本案项目5 号楼底 本案项目3号 楼 本案项目6 号楼 本案项目7 号楼 底层租金 平均租金 4.1 1.98 3.9 1.89 3.7 1.9 3.9 2 - 3.2 - 3.2 - - 办公物业租金上涨水平比较保守地将增长率设定在3%, 商业部分的租金在经过3年的培养期后翻倍, 之后年增长5%左右； 这里采用的是模拟项目在重建后的乐观情况下的收益水平，所使用的折现率相当于银行现期贷款 基准利率，即5.85%。在不同的收益水平下，主要财务指标如下： 通过剩余法模型计算得出的主要财务指标如下： 成本收益率 0% 10% 20% 30% 收购总成本 元 276,252,480 249,826,920 227,940,720 209,621,160 收购单位面积成本 元/平米 17,040 15,410 14,060 12,930 相当于单位面积 租金 元/平米/天 2.33 2.11 1.93 1.77 ? ? 谨慎预期下财务测算 参数设定 谨慎预期情况下，考虑到项目招商情况可能没有预想的那么顺利，导致商业及办公 物业的租金水平下调： 本案项 目1号楼 本案项目 2号楼 本案项目 4号楼底 本案项目5 号楼底 本案项目3 号楼 本案项目 6号楼 本案项目 7号楼 底层租金 平均租金 2.9 1.40 2.7 1.31 2.6 2.6 2.7 2.7 - 2.7 - 2.7 - - 租金增长/调整情况以及折现率与乐观预期的设定相同，主要的财务指标如下： 成本收益率 0% 10% 20% 30% 收购总成本 元 203,217,420 183,844,080 167,794,200 154,338,240 收购单位面积成本 元/平米 12,535 11,340 10,350 9,520 相当于单位面积租 金 元/平米/天 1.72 1.55 1.42 1.30 ? 乐观预 ? 主要结论 这里将乐观预期与谨慎预期两种情况下的财务指标进行对比： 成本 收益 率 收购总成本 元 乐观预期 谨慎预期 收购单位面积成本 元 /平米 谨慎预期 期 相当于单位面积租 金 元/平米/天 乐观预 谨慎预 期 期 0% 10% 20% 30% 276,252,480 249,826,920 227,940,720 209,621,160 203,217,420 183,8