第八章___房地产业与国民经济发展的互动关系.pptVIP

第八章 房地产业与国民经济发展的互动关系 * * 内容提要： 1．房地产业与国民经济之间的关系 2．房地产业与国民经济、社会协调可持续发展 一、房地产业在国民经济发展中的主要作用 ?房地产业发展有利于扩大投资需求和消费需求 ?房地产业发展有利于社会财富的创造 ?房地产业发展有利于促进区域经济增长和城市经济的进步 ?房地产业发展有利于扩大社会就业 指房地产业增加值占GDP的比例 土地使用回收了大量土地资产收益 房地产税收的大量增加 在固定资产投资中占很高的比重 住宅消费成为消费热点 房地产供给的能力是确保经济持续增长的至关重要的因素 是城市经济发展和城市现代化的重要基础 二、国民经济主要经济变量对房地产业的影响 ?国民收入对房地产业的影响 ?投资水平对房地产业的影响 ?消费水平对房地产业的影响 图8-1 SHTO倒u形曲线 在人均GDP(衡量一个国家或地区的经济增长水平)达到l550美元左右时，SHTO值达到最大值，并在峰值附近可以比较长期地保持稳定。 总体而言，社会投资水平和房地产业规模呈正相关关系。实际投资水平，特别是固定资本投资的增加，直接刺激房地产业的发展。（见表8－1） 一般来说，在一个国家或一个地区，其消费水平越高，对房地产等高总价的耐用消费品的需求也就会越大。 ?信贷规模对房地产业的影响 表8－1 西欧国家的住房投资占总投资和GDP的比重 一般情况下，当对房地产业的信贷条件放宽，房地产业获得信贷规模就会增大，从而能够支持房地产业较快发展。 ?利率水平对房地产业的影响 低利率一方面有利于投资；另一方面也可拉动房地产消费。 对于房地产业而言，不仅在投资规模上受到利率水平的直接影响，而且在消费水平上也受到利率水平的限制。 第二节 房地产业与国民经济的协调、可持续发展 一、房地产业与国民经济关系和协调发展方面的研究 ?房地产业与国民经济协调发展的提出 ?房地产业与国民经济关系和协调发展方面的研究 二、协调发展－房地产业宏观市场绩效评价的理论基础 从系统优化的角度看，协调（Coordination）是指在实现系统总体演进的目标进程中，各子系统之间以及子系统各元素之间相互协作、相互优化、相互促进而形成的一种良性循环态势。 从科学发展观的角度看，“坚持以人为本，全面、协调、可持续的发展，促进经济社会和人的全面发展”是构成科学发展观的核心内容。 ?协调与协调发展的基本含义 房地产业与经济、社会和资源的协调发展是指各系统的发展过程中，以房地产业与经济发展、社会全面进步、资源可持续为目标，通过房地产业、经济、社会以及资源等诸要素系统以及系统内部各元素之间相互依存、相互适应、相互促进、相互协同，实现社会总效益发展的良性发展状态。 ?协调发展系统的基本特征 与经济、社会和资源环境一样，房地产业也是一个开放的、远离平衡态的，并且系统内的各要素之间存在着复杂的非线性关系的耗散结构系统。 从耗散结构(dissipative structure)的角度看，协调发展系统具有开放性。 指系统可以与周围环境进行物质、能量、信息交换 从系统的构成要素看，协调发展系统是一个复杂、非线性系统。 人的复杂性 系统各构成要素之间的相互关系复杂多变 从协同学原理分析，协调发展系统具有自组织演化规律。系统的发展和运动状态的改变是由于系统内部非线性的子系统以及各子系统的构成要素之间相互配合、协同作用的结果。 系统本身自主地组织化、有序化的过程 ?房地产业与社会、经济和资源协调发展系统的结构体系 社会系统 S 房地产系统 Re 经济系统 E 资源系统 RS 图8－2 房地产业与社会、经济和资源协调发展系统的结构体系 ?各系统之间的关系分析 三、促进房地产业与国民经济协调发展的主要措施 ?促进土地资源的高效率利用与实施可持续发展战略 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》所指出的，“促进房地产市场持续健康发展，是促进消费、扩大内需、拉动投资增长、保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，是充分发挥人力资源优势、扩大社会就业的有效途径” 国发〔2003〕18号 ?制定房地产业的长期发展规划，保持房地产业的适度增长 ?提高房地产开发的社会效益与环境效益 ?建立健全房地产业发展及房地产市场预警机制