风险防范在物业管理中的运用.docVIP

风险防范在物业管理中的运用作者：展卫东来源：《经营管理者·上旬刊》2016年第03期 ????????摘 要：物业服务企业在从事物业管理的过程中，会面临很多的风险，这些风险虽有不确定性，但是可以认识和估量的，通过采取适当的策略和应对措施，这些风险是可以预防的，即使发生，也是可以降低其损失程度的。 ????????关键词：物业管理 风险 防范 ????????物业管理行业是个高风险行业，如果以风险值除以利润来衡量行业抵抗风险能力大小的话。何以见得？首先，物业管理行业主要靠收取服务费而生存，而目前居民住宅类物业收费实行政府指导价，其他物业收费虽然市场化，但标准基本公开，行业利润只能维持在较低的水平。其次企业之间价格竞争激烈，企业内部人力成本不断攀升，这使得大部分物业服务企业利润微薄，甚至亏损。再次，小区的物业管理服务具有后付费的特点，如果服务标准不够透明，收费及财务管理不够公开的话，极容易产生物业费收缴不足的风险。最后，现行法规和社会意识还不能完全正确区分许多物业管理方面的责任，一旦发生意外事件，有导致物业服务企业责任扩大化的风险。 ????????物业服务企业面临的人身风险、财产风险、责任风险和信用风险贯穿前期物业管理和日常物业管理全程。如何规避、化解物业管理中的风险？这是所有物业服务企业都需重视和解决的问题。 ????????面对众多的物业管理风险，物业经理人需要对各类风险出现的频率和损失程度进行评估，找出其中主要的风险，并根据企业风险控制目标和风险承受能力采取相应的应对技术。通常，物业服务企业能够采取的风险应对技术主要是风险回避、风险降低、风险自留和风险转移。 ????????一、风险回避 ????????风险回避是指考虑到影响预定目标达成的诸多风险因素，结合决策者自身偏好和风险承受能力，从而做出的中止、放弃某种决策方案或调整、改变某种决策方案的风险处理方式。从某种意义上说，风险回避是将风险发生的概率降低为零。物业服务企业在物业管理过程中常用的风险回避措施有： ????????1.回避技术实力弱小的分包商而采用实力雄厚的分包商，回避生疏的分包商而采用熟悉的分包商。 ????????2.管理过程中遇到各种设施设备需要更新时，应回避购买质量没有保证、维修不便的劣质设备，或回避购买过于高档、维护保养成本高的设备，以免大大提高物业管理成本。 ????????3.进行服务产品的创新，以新的、风险低的服务产品代替旧的、风险高的服务产品，来回避原有风险。 ????????4.对于超出自己承担能力的风险需回避，比如，业主可能会将钥匙保管、贵重物品寄存等事项委托给物业服务企业，对于这种情况，不管是有偿还是无偿的管理，物业服务企业一般应禁止物业管理人员私自接受此类服务，以回避保管责任风险。 ????????5.以规章制度形式表现出来的风险回避措施。物业服务企业根据各个物业项目的情况建立严密科学的管理机构和切实落实管理责任，其操作规程、以及各项记录进行逐一论证、落实和督查，这是回避安全管理风险的基本办法。 ????????6.分段建设的期房可以签订几个前期物业物业管理合同，根据项目完工的情况，决定是否终止其中的一个前期物业介入合同。 ????????根据风险的对称性，风险回避是各种风险应对技术中最简单的方式，同时也是较为消极的一种方式。企业通过中断风险源，将避免可能产生的潜在损失或不确定性，但同时也失去了从风险源中获得收益的可能性，更何况有些风险根本就无法避免，因此风险避免的适用性有很大的限制。 ????????二、风险降低 ????????风险降低是物业管理企业最常用的技术手段，主要是指通过完善组织结构，健全规章制度、明确工作流程和，直接降低风险事故发生的概率或减少损失的幅度，将风险降低到可接受的范围之内。风险降低的方式通常有损失预防、损失抑制、风险因子管理和多元化经营。 ????????1.损失预防。损失预防是指在损失发生之前调整或重组物业管理过程的某些方面，以降低损失发生的概率。物业服务企业进行损失预防，不外乎从改变风险因素、改变风险因素所处的环境以及改变风险因素与所处环境相互作用的机制三方面入手，采取一定的技术手段，健全相关管理制度，提高人员素质，加强安全教育，完善各类风险防范预案等具体措施。 ????????1.1慎重对待投标。物业服务企业应严格按照相关法律法规的要求参与投标活动，认真阅读招标文件，慎重对待招标方的要求，编制切实可行的物业管理方案。 ????????1.2签订规范的物业服务合同。签订物业服务合同时，要树立规范的合同契约意识：合同条款对物业服务的项目、各个项目的具体内容、服务的质量等逐项写清；物业服务合同文本中注意措辞，少用或不用带有模糊概念的词语；预测物业进入日常管理阶段可能出现的各种风险，将其列入相应的合同条款；