某房地产商业价格建议.ppt

万科天竺悦城商业价格建议 【报告纲要】 1、商业市场 2、周边环境 3、项目情况 4、价格建议 商业市场 北京是中国政治中心、经济中心，作为全国的首都，为之服务的是多元化现代化的商业，经过多年发展，呈商圈形式分布构成；、 按照区域划分类型： CBD 中关村 金融街 朝青 方庄 新世界 三里屯 五道口 全国地标性 CBD、金融街、中关村等商圈 北京地标性 朝青、三里屯等商圈 辐射区域性 新世界、方庄等商圈 社区型 项目底商、小型独立商业 商业市场 纵观北京商业市场，主要分为几种类型：中央商业区、地标商业区、区域性商业、社区型商业等，其中每种商业的辐射范围及特点有所不同。 商业类型 辐射范围 特点 代表项目 专业商业区 辐射全国 有独特成熟的产业结构、全国地标 CBD商圈、国贸、金融街、中关村等 地标商业区 辐射北京 潮流、时尚、成熟的配套环境、城市地标 朝青商圈、三里屯、五道口等 区域性商业 辐射区域性 交通发达、完善的业态消费 区域中心商业、新世界、华联等 社区型商业 辐射项目及周边小范围 关键词：日常、生活、便捷 项目底商、小型独立商业等 商业市场 参考整体商业类型，本项目体量较小，且大部分为住宅底商，所以本项目为典型社区型商业，主要面对本项目及周边社区，满足周边居民日常生活消费。 【报告纲要】 1、商业市场 2、周边环境 3、项目情况 4、价格建议 周边环境 周边存在哪些商业类型？ 周边是否有类似于本项目产品？ 周边商业状况如何？ 相对于本项目的优劣势？ 带着问题看周边环境 周边环境 中粮祥云 会展誉景 欧陆广场 荣和广场 荣祥广场 温榆广场 本案 水木兰亭 项目周边较近的商业主要以小型集中商业为主，商业较成熟，主要客户为别墅区业主；如荣和广场、荣祥广场、温渝广场、欧陆广场等；该部分商业主要以出租为主； 周边有出售型商业的项目包括：中粮祥云、水木兰亭三期、会展誉景等； 中粮祥云 本案 周边在售项目 中粮祥云 楼 盘 地 址 顺义新国展西北方向、燕王庄北侧 物业类别 综合体（会所、购物、餐饮、零售、娱乐） 总建筑面积 约20万㎡ 建筑结构 综合体 单位面积 约70~500㎡ 是否有餐饮标准 无 层高 主力层高4米 得房率 80-90% 物业费 9元/㎡ 商业模式 95%自持、其余出售 租金售价 价格区间3-5万、租金待定 优势： 中粮祥云生活区体量约20万平米，含商业和写字楼，商业全部自持；其中住宅底商在售，剩余四套，均价4万元/平米（一层均价5万，260㎡和360㎡各一套；二层均价3万，76㎡和130㎡各一套）；未来商业底商可供应体量约10余套，具体供应时间待定； 该项目商业体量较大，且95%自持，大悦城团队负责招商；所以增加了投资客的信心，增加了商业价值。 部分商业品牌：BHT、华联超市、嘉和电影院、孕婴用品和娱乐场所； 劣势： 项目有自持商业带动，相比其他商业有较大优势，但价格并没有明显优势； 底商均不满足餐饮经营条件； 楼 盘 地 址 天北路国航货运楼对面 物业类别 住宅、商业 商业筑面积 约4000㎡ 建筑结构 住宅底商 单位面积 约90~600㎡；主力300-400㎡ 是否有餐饮标准 无 层高 6.09米 得房率 90%以上 物业费 待定 商业模式 出售（有可能会部分自持） 租金售价 预计售价约4.5万 优势： 商业紧邻天竺主路，有较好的展示面； 商业层高6.09米，后期可自行分割两层经营； 项目自主招商约1万平米家乐福超市，增加区域人流，带动商业价值； 劣势： 商业形式为住宅底商，均不满足餐饮条件； 项目整体体量较小； 本案 水木兰亭 周边在售项目 水木兰亭三期 楼 盘 地 址 顺义新国展西北角裕丰路与安华街交叉口 物业类别 公寓、商业 商业筑面积 1.4万平米临街商业 建筑结构 公寓底商 单位面积 120-400平米 是否有餐饮标准 无 层高 一层4.5米，二层3.5米 得房率 约75% 物业费 12.5元/㎡/月 商业模式 半租半售 租金售价 售价一层约4万/㎡、二层约2.5万/㎡ 优势： 该项目体量较大，项目三期预计建设3.5万平米五星级酒店； 部分商业自持； 具备餐饮经营条件； 劣势： 周边配套较少； 周边在售项目 会展誉景 会展誉景 本案 周边租赁项目 项目 区域 总面积 单位面积 自持/半租半售/散售型 单价 业态类型 经营品牌 物业费 使用率 停车位 消费人群 经营状况 荣和广场 机场高速杨林出口向西约900米、林荫路北侧 约5000㎡ 约200~300㎡ 全部自持 目前租金7元/㎡（可谈） 餐饮、办公、医疗、零售、休闲 婕妮超市、棒约翰比萨、木瓜小馆、和风细雨、素心小筑、新世纪容和儿科门诊部、尤萨洗衣 1元/㎡ 约70% 租户缴纳公摊、客户免费停车 周边别墅区、过路散客 有部分空置 荣祥广场 顺