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静安国际广场提案简报 川普机构(上海) 产权小办公 ＋ 独立主题商场(纯办公概念)（ O + S ） 雄浑的建筑外形决定了项目决战未来市场的潜在价值 设计缺撼: 住宅与办公楼做联体建筑的复合设计 在现今市场来看 其无疑削弱了纯办公形式的写字楼 应有的物业气度 市场面概述之商圈印象 方案一 办公楼思考 对推演结果的几点思考 0S（乙级办公加主题商场） 从数量上 约向市场去化200套 （按切隔50㎡/套，但实际得房在50%） 从装修上 前期应投入800万 从目标客户上 投资客为主导 价格空间 升值突破点已经高位化 管理延伸 一体化管理，操作易行 投入与产出比较 少投入2000万至少阻塞4400万利润空间 HS（商务套房加配套商场） 从数量上 约向市场去化240套 （按切隔60㎡/套，但实际得房在70%） 从装修上 应前期投入2900万 从目标客户上 投资客为主导 同时增加了相当的自住客源 价格空间 升值空间相对开阔 管理延伸 酒店式管理，后续赢利 投入与产出比较 多投入2000万至少塑造4400万利润空间 结 论 提高市场占有率，追求利润最大化、实现品牌传承化 “静安国际”最贴切的物业推市战略 产权酒店(商务套房) + 配套商场 H·S HS是科学的（有效融合商、住并规避矛盾） HS是人性的（完全符合目标消费群需要） HS是自由的（商务与居住是自由调配的空间） HS（商务套房）改造设想 几组商务套房意境表现 大 堂 概 念 梯 厅 概 念 (一) 梯 厅 概 念 (二) 套房廊道概念 室内装潢概念(二) 室内装潢概念(一) * * 棋手在落子定位前，都要瞻前顾后，找出最佳的取胜之道 商业地产也需要落子定位，寻找自己的最佳位置; 根据项目已经设计定型的产品区隔引发这样思考—— 静安国际广场的建筑弹性功能可分为两大块： 商务酒店 ＋ 配套主题商场(酒店式住家·办公格局)（ H + S ） VS 这2种功能的抉择 产权小办公 ＋ 独立主题商场(纯办公概念) 商务酒店 ＋ 配套主题商场(酒店式住家·办公格局) 谁更能成为“静安国际”最佳的切市模式 可以先从市场面找定位印证！ 随意一眼就能对望梅泰恒, 项目的地域概念无可比拟 南 京 路 CBD 商 圈 新闸路 南 京 西 路 常 德 路 西 康 路 本案 静 安 寺 曹家渡 新 客 站 从实际地理位置考量 静安国际广场纯隶属于南京西路顶级商圈概念 从客源需求导入考量 曹家渡、新客站、静安寺等周边板块的客源也是本项目有效的消费定位对象(含自住和投资需求) 比较甲级楼盘外在、内在的构成元素 从本项目宗地分析、设计技术指标上可以得出初步结论： 本项目若走甲级写字楼市场路线，将遭遇产 品力先天不足的弱势概念 甲级写字楼满足要素 3-5万以上的量体,极强的通勤能力,写字间整层通透,高大豪华的门厅,5A智能 配置,国外知名公司的租户组合等等 同时与甲级物业的市场角力也不在一个平等 的层面上 乙级办公楼样板楼盘市场面划分 静安国际 静 安 寺 商 圈 南 京 西 路 商 圈 不夜城商圈 长寿路商圈 曹 家 渡 商 圈 区域样本楼盘研究 南京西路商圈部分样板个案技术分析 考 量 ? 个 案 位 置 平均 租金 （美元/㎡/天） 整盘 均价 （元/㎡） 物 管 （元/㎡/月） 面积 分隔 （㎡） 备注 科恩国际 陕西北路66号 0.42 17500 （04-8） 22 98起 目前未开盘 （整盘被收购） 凯迪克大厦 江宁路 167号 0.41 18500 （05-2） 22 100起 现纯租 （租金含物业费） 绅士大厦 威海路 511号 0.38 — 24 125起 纯租 （租金含物业费） 静安新时代 南京西路580号 0.42 19000 (04-5) 27 58起 精装修物业 纯租 博爱大厦 石门二路 北京西路 0.43 — 23 210起 纯租 （租金含物业费） 小 结 区域内的楼租金从0.35美金/㎡/天起、摸高可达0.5美金/㎡/天，一直处于高位状态运行(乙级)，整个泛南京西路板块的乙级写字楼租金平均水平在0.45美元/㎡/天左右； 该地区办公物业在原推市时所公布的投资回报点在8%—9% 加权均值在8%； 区域租金、价格推演（市场指数） ? 公式推演—— 0.45 × 8.3 ×365 ÷ 8% = 17040 ? 结 论：该地区办公物业的加权市场均价范围为—— 17000-18000 元/㎡