如何认识房地产形势培训课件.ppt

㈠第一大浪已经结束 极度短缺的时代已经过去， 房地产将要进入头脑冷静的时代。 并不是房地产热不会再出现， 而是使用需求导致的狂热不会再出现。 ㈡结构性调整是不可避免 不同城市不一样： 产业转移出去，新产业是否发展起来了？ 同一城市的不同区域不一样： 基础设施完善程度？ 同一区域的不同产品不一样： 适应购买力？ 某些“专家”总是在喊：房价将下跌50%。 如果是某些楼盘、某些城市——有可能！ 如果是整个中国——经济形势有这样？ ㈢资金为王 谁有资金，谁就能抗住市场风险， 其楼盘下跌的风险就小。 原因 目前我国房地产是“大跃进”， 开发规模往往超越资金实力， 导致现金流极度紧张。 两年不开发就有被收回的危险； 土地增值税等也使持有成本加大； 不缴完出让金就拿不到使用证。 ㈣销售回复到正常状态 除非价格搞错了， 否则一两个月，甚至一两天把房屋卖完是不可能的。 现在，象彩电一样搞促销是常态了。 房地产进行促销是正常的 ㈤价格变动的主导因素 不识庐山真面目，只缘身在此山中。 房价涨涨跌跌还是持续下跌， 天天盯着房子看是没用的， 价格变动最终并不取决于房地产本身。 1、根本是取决于中国的经济增长 （收入问题） 外资供给，世界资本是否看好中国。 表明国家借贷能力。 2、短期内金融形势有重大影响 （资金问题） 房地产金融很难乐观 3、政策是不确定性的 地方和中央发展房地产的利益是一样的， 但调控的后果是不对称的。 土地收入已成各地方政府最重要的收入， 减少到财政入不敷出成为地方政府的底线？ 教 训 海南治理房地产泡沫，彻底变成了泡沫。 五、建 议 1、现在的房地产价值：通货膨胀 要揣摩有钱人的心态，而不是专家的心态。 2、挑选房地产的原则 ●地点 ●用途 ●开发商 ●物业管理 1、居住 可以考虑， 先买房，先享受。 2、投资 需要谨慎， 但不是完全没有机会。 3、城市发展前景与房地产价格：土地潜力与价格 城市发展前景越大，未来可以增加的资源就越多，可以增加的各种设施也越多。 城市房地产价值增长就快。 房地产价格同时取决于现状和未来发展前景。 城市发展潜力大，房价就与现状差异大，房价高； 城市发展潜力小，房价就越符合现状。 简单推算公式 P0：原先的价格水平 P：知道发展前景后的价格水平 F：目标城市的价格水平 i：收益率 n：时间 四、当前房地产发展阶段（动态价格） ㈠房地产发展阶段与经济发展阶段 理解房地产形势的根本前提是理解房地产发展阶段。 一个国家、一个城市房地产处于什么发展阶段则取决于其经济发展阶段。 经济发展阶段决定需要什么房地产，如何发展房地产。 1、最近10多年，中国经济发展阶段 中国经济处于再度工业化阶段， 即再度重工业化， 中国由此产生了巨大变化。 ⑴经济持续高速发展 经济持续发展，尤其是重工业的发展，产生了对巨大的土地需求； 重工业的发展也促进了高级第三产业的发展，产生了CBD的需求； 收入大幅度提高，家庭小轿车普及，居住可以大幅度增加距离，导致向郊区扩展。 ⑵城市化进入加速发展 现代城市化分三阶段： 第二阶段是加速发展阶段， 这一阶段城市对乡村有绝对优势，城市人口增长主要靠人口迁移， 农村人口迁移到城市； 中小城市人口向大城市迁移。 中国这些年来就处于城市化的这一阶段， 马太效应：大城市发展更快。 2、房地产发展阶段 中国当前的房地产价格高不高？ ⑴与世界比较 从绝对价格看，不低 还有上涨空间？ 从收入比较，则明显高 下跌也是正常的。 是否是房地产泡沫？？？ ⑵历史借鉴 ①日本 二战后日本出现三次房地产价格暴涨， 第二次是60年代，日本重工业化时期， 全国房地产价格普涨， 但大城市、沿海城市房地产价格涨幅更大。 房地产价格的上涨使日本不再有廉价的土地。 日本八十年代房地产泡沫 其经济发展阶段是： 实体经济向国外转移， 热钱大量产生。 房地产价格暴涨导致日本土地昂贵，生产成本太高 卖掉东京可以买下美国 满脑荒唐言，一把辛酸泪 日本60年代繁荣与中国目前房地产发展阶段相类似； 80年代房地产泡沫与中国发展阶段不完全相同。 ②美国 29年大危机后，一切都是泡沫 在此之前，美国由于经济发展，已经世界第一， 著名的福特汽车公司提高工资事件，汽车开始普及 股市、房地产一片繁荣， 买什么都是对的，不买就是错误的 甚至美国著名经济学家费雪尔认为，美国股市来到了高平原。