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乌兰浩特市场住宅调查报告 一、?乌市房地产市场总体概述 乌市现有房地产开发公司近50家，其中现阶段在售的不足20家。 虽然本市每年建设的商品房面积相当可观，但是能够如期上市并开盘销售的不足总数的50%；造成此原因的因素有以下几种：（1）建设速度慢，（2）资金不足造成负面影响，（3）前期宣传不到位，（4）现场人员能力不高。 目前本市每平方米商品房的均价为3800元左右，其中面积为100—120平方米左右的房子在市场上最为紧俏且最受市民欢迎，但多为中低档楼盘，高端楼盘不多。 二、市内个案楼盘的基本情况 序号 项目名称 产品类型 均价元/㎡ 主力户型 销售率 其他 1 蒙佳·君御华庭 小高层 4120 二居、三居 70% 贷款每平减300元 2 赛罕公园 小高层 3740 二居、三居 35% 无优惠 3 蒙佳商居 小高层 3730 二居、三居 85% 无优惠 4 都林花园 小高层 4000 一居、二居 60% 每层加50元 5 新发博艺家园 高层 3860 二居、三居 25% 每层差价36元 6 景宜花园 多层 3800 大二居 25% 7 同泽家园 多层 3700 二居 80% 三、现售楼盘的建筑类型及所占比例 目前市内的住宅建筑类型主要有多层（6-7层）、小高层（12-17层）、高层（18-30层）；从建筑形式上来说主要有板楼、框架二种。多层与小高层住宅在市场中占主流地位，其多层占有率约为45%，小高层次之，市场占有率约为30%，高层占有率约为10%，其它市场占有率约为15%；面积在120-130平方米的房源是市场上畅售房。 四、市场调研总结 1、供求分析 目前市场上住宅商品房的供应量约为200万平方米，其中包含在售楼盘的二期工程，但不包括在建的集资房源。总体来说2015年市场总的供应量会超过250万平方米。从市房管局的房屋产权交易登记统计来看，住宅的销售量最好的时期实在2013-2014年，而现阶段乌市现有的供应量可供未来四年消费，供需已严重失衡。由此可以推断： ◆客户可选择的空间会更大，未来各楼盘的销售周期都会不同程度拉长至2-3年； ◆同时会加大开发商的成本投入，楼盘的性价比会成为市场竞争的主流； ◆开发商之间的竞争会越演越激烈，在开发成本不断上升的情况下，房价会持续高走。 2、户型设计及面积 产品设计追求人性化。以人为本、房适应人已成为市场导向，楼盘的设计更趋人性化，户型设计注重功能分区，景观设计注重人与自然、环境的和谐统一。总体来说本地的房型以二房和三房为主，二房中以两室两厅一卫为主，面积在80-110平方米之间；三房中以三室二厅一卫为主，面积在115-140平方米之间；楼栋走向以东西走向为主，多为南北朝向。二房的卧室常放在南侧，客厅和厨卫常放在北侧，三房的两个卧室和客厅常放在南侧，厨卫和书房常放在北侧，也有部分楼房的三个卧室全部放在南侧，客厅和厨卫在北侧。户型设计也很注重细节部位，如窗、阳台、走道、楼梯、卫生间等，大多体现出人性化的设计风格。 3、带电梯住宅购买情况分析 本地的带电梯的住宅并不是很多，多层带电梯住宅项目暂时没有。总体上来说电梯住宅的销售情况都不好，在已销的电梯房中有一个普遍现象，就是销量最多的往往以低楼层为主，高楼层的房屋销量最低。原因分析： ◆客户的消费习惯：当地人已习惯了住低楼层的房屋，一般都认为三楼和一楼的房屋最贵，其次为二层和四层，最后为五层和六层。带电梯的房子在本地出现不到三年，绝大部分的市民还没有认识到电梯所带来的好处，只看到了它的坏处：物业管理费用高、维修费用高并且出现故障时上下楼极不方便。 ◆价格原因：对于价格因素，当地人的敏感性也比较大，电梯住宅在定价时往往越高价格越贵，低楼层的价格相对于整栋楼来说价格较低，所以整个市场带电梯的房屋低楼层的房屋卖的较快，高的卖的比较慢。 4、各档次楼盘销售情况分析 通过上述各楼盘的销售统计可以得出以下结论：（销售速度由高到低分别为）高档楼盘→中高档楼盘→中档楼盘→中低档楼盘。由于目前本市社会物质财富占有人群较多，社会上对高端楼盘和中高端的需求逐渐增大，也就是现阶段市民对改善型住宅的需求很大，而刚需型住宅所占比例日益减少。加上现在年轻人对一步到位的住房理念日渐成熟，但在购房者日渐理性的购房中，仍然存在着销售慢的问题；特别是在本市自由职业者和经商人群所占比例较多的今天，对住宅的性价比尤为看重。 5、房地产市场未来的发展趋势 〈1〉、城市化的进程推动本市房地产业高速发展 近年来，本市拉大了城市框架，市区一分为三，由原来的一个区发展为三区，辖区人口由原来的30万上升到80万，房地产开发持续升温，房地产开发企业逐年增多，开发面积不断增加，楼盘规模逐渐增大，房价也持续攀升，城市化的进程推动了房地产业高速发展。 〈2〉、大盘