睢宁项目调研报告.doc

睢宁项目前期市场分析报告 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 26 页 目录 第一部分 睢宁概况及规划 第二部分 睢宁经济状况 第三部分 房地产市场分析 土地市场 商品房市场 第四部分 项目地块分析 地块状况 项目SWOT分析 应对策略 项目定位 第一部分 睢宁概况及规划 一、城市概况 1.地理位置 睢宁处于徐州市东南部，徐连经济带的中心区域，西靠徐州，南与安徽接壤，北与山东相望。是江苏省规划建设的三大特大城市圈之一徐州特大城市圈“一城两翼”的重要一翼。面积1773平方公里，全县辖16个镇。是徐州市的重要卫星城，具有优越的位置区域条件。西靠全国重要的铁路交通枢纽徐州市，东临欧亚大陆桥东桥头堡连云港市。境内高标准的徐宁(机场)路、104国道、省市县一级公路纵横交错，徐(宿)宁高速公路横贯东西；京沪、霍连高速公路与睢宁擦肩而过。内河航道紧连京杭大运河，徐沙河、徐洪河直通洪泽湖。国家民航一级干线机场─徐州观音机场坐落睢宁境内。 2.行政区划 睢宁县辖16个镇：睢城镇、王集镇、双沟镇、岚山镇、李集镇、桃园镇、官山镇、高作镇、沙集镇、凌城镇、邱集镇、古邳镇、姚集镇、魏集镇、梁集镇、庆安镇。县人民政府驻睢城镇。 　 3.交通状况 徐州是全国铁路交通枢纽，而睢宁就处在这个交通优势圈内。睢宁距徐州80公里，距陇海铁路40公里，境内104国道、宁宿徐高速公路横贯东西，与连霍高速、京沪高速、京福高速相连，从睢宁到徐州市区只有50分钟的车程，到南京仅三个小时，到连云港国际港口一个半小时。国家民航干线机场——徐州观音机场就在睢宁县双沟镇内，从县城到观音机场只要半个小时。通过境内的徐洪河，800吨下货船可以直通黄金水道——京杭大运河。 4.人口规模 截止到2008年底，睢宁县总人口数约为135万，其中县城人口约为23万。每年外出务工人员达35万人，其中含乡镇中70%的年轻人。 全县现有劳动力60.3万人，其中23.6万人为18—35岁，21.9万人为35—45岁，11万人为高中及以上文化程度，每年新增劳力1万人。 每年35万人到经济发达地区工作，收入大幅提高；70%的外出务工人员为年轻人,市场住房需求非常大； 5.历史沿革 睢宁历史文化积淀深厚，位于县域北部的下邳镇，是夏禹时的下邳国所在。历史上的下邳是中原水陆通衢，人丁兴旺，商贸繁荣，张良圯桥三进履得兵书、吕布被缢杀白门楼等历史事件都发生于此，这里还耸立着中国最早的宝塔———九镜塔。丰富的历史遗存和文化遗迹为睢宁留下了宝贵的财富。 睢宁是古黄河文明发源地之一。但历经几千年沧桑，昔日辉煌的国、郡、州的治所因天灾人祸频频，使得大部分设施或毁于战火，或湮没于洪水，只留下了传说故事和少量遗迹。为发展睢宁旅游业，向外界展示睢宁深厚的文化底蕴和灿烂的现代文明，睢宁县委、县政府决定开发睢宁旅游资源、复建历史景点，睢宁旅游定位为：两汉三国古下邳，童画之都新睢宁。 6.睢宁资源 6.1农副业 　　睢宁县具有优越的资源优势，农副业非常发达，已列为全国商品粮基地县、优质棉基地县和生态农业示范县。睢宁县是意大利杨树的第二故乡，现有意杨成片林20万亩，四旁树4200万株，活林蓄积量400万立方，年加工各种芯板25万立方。睢宁的山羊闻名全国，年饲养量达200万只以上，其板质优良，享誉全球。 1999年被定为全国山羊板皮生产基地。近年更成为南非波尔羊的繁育基地，年存杂交羊50万只，供不应求。 6.2矿业 　　全县已探明有石灰岩、石英石、白云岩、磷矿石、云长石、大理石等。石英石品位高，储量2亿立方米。黑色致密细粒结晶大理石被誉为“睢宁墨玉”，储量1亿立万米。 6.3五大支柱工业 白色家电、纺织服装、皮革皮具、钢铁机电、化工医药是该县工业的五大支柱。 睢宁依托五大主导产业，经济发展迅猛，城市化建设稳定快速，为房产市场带来强大的市场需求与购买力。 6.4文化产业 境内许多历史景点和馆藏文物，揭示了古邑睢宁深厚的文化底蕴。近年来，文化教育事业十分繁荣，儿童画举世瞩目，曾在20多个国家展出，名噪海内外。基础教育成绩斐然，近年来江苏省高考文理科高分均出自睢宁。苏北最大的职教中心──睢宁县职教中心源源不断地培养出各类人才。睢宁县历史文化源远流长，人文会萃，境内名胜古迹甚多，以圯桥、白门楼等古邳八景最为著名。睢宁儿童画多次荣获国际大奖，被誉为“儿童画之乡”。 二、睢宁的近期规划 睢宁县新一轮城市总体规划于2006年编制完成并通过徐州市人民政府审批。规划到2010年城区总人口为20万人，建成区面积20平方公里，到2020年城区总人口为30万人