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目前我国房地产企业融资现状和成效研究 中图分类号：F832文献标识：A文章编号：1009-4202 (2013) 02-000-02 摘 要 本文通过总结了目前我国房地产企业融资的现 状以及应对国家宏观经济政策的一些措施，提出了自己对于 房地产企业融资的一些建议和看法，对其收效进行了分析和 评价。 关键词房地产融资企业 一、概述 近几年，我国经济高速增长，为了确保我国经济持续健 康、稳定的发展，政府采取了紧缩银根的货币政策。紧缩银 根的货币政策对银行信贷等产生了一定的影响。随着我国市 场经济的进一步发展，企业已经成为独立自主经营的会计主 体和法律主体。在全球经济一体化背景下，随着企业行为的 逐利化、理性化和自主化，面对激烈的国内外市场竞争，企 业必须占领市场份额，做大做强，以维系自身的竞争力。作 为资金密集型行业的房地产行业，对银行等金融机构的信贷 依赖较大，也受到紧缩货币政策较大的影响，房地产企业融 资难度加大。在这样的情况下，房地产企业应该充分发展现 有的融资模式，并对房地产融资方式进行创新，来确保房地 产企业的持续发展。 房地产融资是指为了保证整个房地产业经济运动的顺 利进行，而发生的融摹资金的经济活动。和其他融资活动一 样，房地产融资包括筹集资金和供应资金这两个基本环节。 筹集资金是供应资金的前提条件，没有资金的筹集，资金的 供应就成了无源之水。从房地产资金运行来看，房地产融资 又包括房地产开发经营资金的融通与房地产消费资金的融 通两个方面。 二、 我国房地产业行业的融资现状 房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高 产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支 持：处于发展初期的开发商需要融资来开发项目；处于发展 期的需要融资来维持项目；已经发展到一定阶段、一定规模 的公司需要融资扩大规模，进一步发展。因此，如何筹集资 金成为房地产资本运作中最为重要的一环。比如一些抵押贴 现的票据，债券，立即出售的楼宇，以及在近期内可以收回 的各种应收账款，近期可以出售的各种物业的付款，满足长 期投资的资金需求，包括股票融资等。 三、 房地产融资原则 房地产开发经营有规模大、投资多、周期长、风险高等 特性，这决定了房地产融资的类似特点。因此房地产融资遵 循一定的原则，力求达到房地产融资的最佳效益。房地产企 业不论通过什么渠道，采取什么方式融通资金，首先应该确 定合理的资金需要量。房地产融资必须首先确定有利的投资 方向和明确的资金用途，统筹考虑融资和投资两个环节，力 求融资成本低而投资效益高，实现最优的成本效益。房地产 企业在融资活动中，不仅必须考虑利用负债经营的财务杠杆 作用，而且要全面衡量融资风险，力求实现房地产融资风险 与收益的均衡。 四、房地产融资的主要途径 4.1银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发 与销售的整个过程。我国房地产企业对银行的依赖度明显过 高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转 变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。虽然银行 一再抬高放贷门槛，商业银行贷款依然是所有房地产企业融 资的主要通道，除了因为其便捷的操作和较高的贷款额度之 外，相比其他融资模式，银行依然是成本相对较低的融资渠 道。 4.2紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房 地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的 融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。信托 融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被房地 产业充分利用，房地产信托发行日益增多。据数据统计，房 地产信托项目占全部信托项目的比重不断增加，房地产信托 的金额也是逐年翻番。 4.3企业拥有大量现金、好的开发项目或优质资产。用 很好的项目和资产进行置换。由投资者共同投资组建一个项 目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有 限追索融资。项目融资对项目要求较高，项目必须具备一定 的优势，有较好的发展前景。但要求的硬件较高，不是中小 企业可以承受的。 4.4随着国家对民间借贷的放开，投资担保公司在近年 来得到了突飞猛进的发展。目前，房地产开发商借助投资担 保公司获取资金的项目越来越多，而投资担保公司也愿意跟 房地产开发企业这样具有一定实力的企业合作。 4.5我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基 金。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场， 拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产 企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进 行投资，大都选择大型的房地产企业，但是，有实力的开发 商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金 比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在 中国房地产的影响力还十分有限。 4.6典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发 商的融资渠道