佛山_博澳城_14号地块定位报告v6.ppt

城市综合体开发周期 香港太古城地理位置 香港太古城实景照片 香港太古城功能布局 香港太古城整体定位 香港太古城发展模式 项目商业级别：长远看，应向区域级商业转化；但短期时间存在有效客流量不足的现实 本项目入市安排 现有客户群以首次置业和二次改善型为主，注重生活便利； 项目目前入住人口需要提升，以满足商业人气要求； 在满足人流条件的前提下以主力店拉动提升商业氛围； 实而不贵的装修标准实现真正低门槛 采用安华、万和等本土的、性价比较高的品牌，使装修标准不差的同时，也能降低成交总价，以实而不贵的装标实现“低门槛”的置业 控制在1000元/㎡~1200元㎡的装修标准 装标建议 城市综合体包含了所必须的商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。其中，商务功能是其标志性功能，作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般要求开发商要有能力控制开发节奏 城市综合体的开发周期长， 一般需要3～5年的开发周期 ，新城区开发相对快些，例如杭州万象城；而市中心区域开发往往涉及到旧城改造等诸多不利因素，开发周期往往要5年甚至更长，往往采取片区逐步分期开发模式； 前期可预留发展空间，分期开发较为保险，应把握开发节奏，注重建设的持续性，在区域条件、市场条件等方面成熟后，商务功能的高档酒店、写字楼、商业街就会呼之欲出 案例借鉴：香港太古广场（开发周期5年） 太古城位于香港岛东区的鰂鱼涌，毗邻维多利亚港；项目占地面积约3.5公顷 该地区与太古地铁站直接相连，通过临近的东区海底隧道与九龙岛连接，可及性良好 由于香港岛面积很小，太古城与主要商业及商务区距离较近：其与铜锣湾相距4公里、至中环地区约7公里；到九龙岛的尖沙嘴和旺角直线距离分别为4公里和6公里 铜锣湾 中环 旺角 尖沙嘴 东区海底隧道 港岛线 太古城 办公区 顺应市场的需求， 1990年代初太古城剩余的空地被建成太古城中心三座及四座2栋22层的甲级写字楼，一期的一部分之后也被改造为27层的甲级写字楼 整个项目提供约15.81万平方米的办公面积，占总开发体量的11% 类别 建筑面积（单位：平方米） 占比 住宅 1,200,000 83% 零售 93,000 11% 办公 158,100 6% 总计 1,451,100 100% 住宅区 由于太古集团之前没有地产开发的经验，加之周边环境不成熟，太古城的主体是作为住宅区来开发的 住宅区分为8期进行开发，共兴建了61栋高层、提供12,698套公寓；总建筑面积约120万平方米，占总开发体量的83% 商业区 随着住宅区的成熟加之交通条件的改善，太古城在1980年代初期开始兴建太古城中心。太古城中心引入了近180家商铺，其中包括了APITA、马莎等高端百货，玩具反斗城等大卖场，大食代、UA中心戏院、冰上皇宫（香港最大的真雪溜冰场）等20多家特色餐饮及娱乐设施 太古城中心商场面积约9.3万平方米，是港岛东地区最大的购物中心，占总开发体量的6% 高品质住宅小区 作为香港第一个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅项目，太古城通过实用的设计和高素质的管理来赢得香港中产阶级的青睐。 大型商业 借助便利的交通条件和成熟社区的支持，太古城中心引进高端品牌及香港第一个真雪溜冰场等特色休闲娱乐设施，成为港岛目前最大的商场。 大型商业 新兴商务区 太古城中心先后兴建3座甲级写字楼，与相邻的太古坊相连成为香港岛又一重要的商务中心。 将太古城打造成 香港优质的综合性社区 太古城是香港首个配备园艺花园的住宅小区，覆盖率仅为25%，约40亩土地用于花园、娱乐场和休闲场地。经过30多年的开发，太古城目前的服务配套已经十分成熟，深受香港市民的喜爱。住宅区内主要的康乐设施包括泳池，儿童游乐场，室外羽毛球场等 太古城的发展从高品质的住宅小区起步，吸引大批香港中产阶级入驻；在汇集人流之后开始大型零售的开发，引入高端品牌、提供有特色的娱乐餐饮设施取得了巨大的成功，也巩固了太古城高品质社区的形象。随着太古城配套设施的完善、商业氛围的聚集以及香港岛中心商务区的饱和，在区域内开发写字楼的时机逐渐成熟。1990年代初期兴建的三个甲级写字楼项目与临近的“太古坊”区域相呼应，形成了中环之外香港岛上另一个重要的商务区 高品质住宅 特色零售 商务办公 小型商业店铺 商业街为主，个别集中商业 商业街＋集中商业 集中商业为主 商业形态 小区内部及周边居民 步行15分钟内的居民 区域15分钟车程内居民，以及外来消费者 内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者 核心客户 住宅小区自发形成，配套物业 大型住宅小区，人流集中交通便利 居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边 城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区 区位 客流量 规模（M2） 商业级别 居住人口5000以上 1800-9000