定位策划-创意园区-南京新华船厂厂房改造商业策划书.ppt

商业定位分析 核心问题 胜华船厂厂房改造商业策划书 分 析 问题一 何为核心特点 问题二 成长保障性 依托单一核心，整个项目被单一商家决定，抗风险能力低 作为商业生地，作为运营项目，要兼顾商业的长期养成与短期可运营 作为高价值的商业综合体，应当兼顾白天和夜晚的运营 1 2 3 商业定位分析 核心问题 胜华船厂厂房改造商业策划书 满足同城度假全需求链的功能特征，是我项目可选择的核心特点。娱乐休闲，小型商务政务接待，特色住宿，是保障商业稳定增长的三大核心功能 问 题 分 析 解 答 城市内部，以休闲放松为目的一到两天短期易地居住的消费方式 这是在独特环境中，以住宿为前提的娱乐休闲。 这是以娱乐为目的住宿，是一种环境幻境中的娱乐行为 商业定位分析 核心问题 胜华船厂厂房改造商业策划书 解 答 满足同城度假需求 国际青年旅馆 与1912功能差别 借助景观资源 与闹市保持距离 功能娱乐休闲化 同城度假 环境住宿 娱乐配套 成长市场 环境门槛 体量需求 具备城市独特性 人群拉动核心思路 发挥资源优势 顺应交通特点 创新提升休闲模式 功能拉动全城 1912是普通娱乐功能。国际青年旅馆在娱乐功能较弱，竞争均不强 便捷但偏僻的交通位置，优质的环境和特色的人文，环境非常适合 近两万方体量，足够铺陈全功能的娱乐业态 同城度假应是核心特点 非竞争市场 环境适合 体量适合 驻留时间变长 消费增长 功能多样 商业定位分析 核心问题 胜华船厂厂房改造商业策划书 解 答 为了经营的持续与稳定，建议采用多核心的方式设立主力店 有独立消费基础 能够产生聚合效应 兼顾不同消费时段 不同的成熟周期 商务政务接待 特色酒店 娱乐休闲 要求 功能 与渡江纪念馆配套关系 利用江的区位优势 形成风格的独特和品质 与酒店形成联动 餐饮功能与休闲联动 非节假日的消费支撑 中午，晚餐时段 主力店可快速进入 可快速形成收益 强势概念拉动 利用江的区位优势 形成风格的独特和品质 兼顾商务政务接待功能 为娱乐休闲带来人群 节假日的消费旺盛 全时段收益模式 主力店可快速进入 逐步形成收益 娱乐功能的体现 利用江的区位优势 借助商务接待与度假概念 与酒店形成联动 餐饮功能与休闲联动 节假日的消费旺盛 夜间消费旺盛 需要时间养成 主力店看时机进入 目录 基础方向提出 商业定位分析 核心问题 功能策略 胜华船厂厂房改造商业策划书 功能策略 商业定位分析 功能策略 胜华船厂厂房改造商业策划书 围绕三大核心功能延伸 C1 我项目体量至少在一万五千方以上， 保障功能规划的完善以确保商业面积的完全利用，是核心要求 保障商业丰满 三大核心功能消费链长 消费链一站式 三大核心产生人群都有大量延伸消费，包括大量的购物等原本地区不存在的需求 围绕核心进行功能延伸，是布局功能业态的第一原则 商业定位分析 功能策略 胜华船厂厂房改造商业策划书 功能集约化，交叉功能同一业态满足 C2 我项目处于商业生地，且非交通节点，因此在功能布局上保障商家的盈利能力，是商业成功的要素 保障商业赢利 功能集约化 交叉功能同一业态满足 三大核心产生的消费人群，其消费需求会延伸，确保同一功能满足多种需求，用功能的集约化提升人群的滞留时间，提高人群的消费水准， 在功能展开后，将交叉功能结合在同一业态满足，是提升商业赢利能力的必要手段 目录 基础方向提出 商业定位分析 核心问题 功能策略 胜华船厂厂房改造商业策划书 基础方向提出 特点 条件 核心 资源 功能 策略 商业定位分析 基础方向提出 胜华船厂厂房改造商业策划书 长江的环境因子 城区的交通快达性 城市新生的人文因子 区位的远闹市的独立特征 商务政务接待 特色居住 娱乐休闲 红色资源 景观资源 接待的功能 1 2 3 4 5 6 业态沿消费链布置 功能集约化规划 同城度假 景观资源 区位特点 依托两大核心的人流基础 住的功能 玩的功能 第二篇 商业定位简述 一场人文历史的时空体验 感受一座城市的脉搏 商业的外空间满是工厂、厂房、渡江纪念馆、长江这样的城市历史代表性符号，而在建筑内部的公共空间，或水平或垂直的布置城市历史展示区，以实物和TV的模式动态或静态的展示南京民族工业的历史，革命的历史，大工业的历史，让整个建筑成为一场人文历史的时空体验，这种形式在南京属于唯一，这是整个商业的第一特点 惊叹一座建筑的震撼 一扇时空转换之门 将整个钢结构的厂房用玻璃罩起来，仿 佛是被冻结的历史，外立面 充分震撼，使其气势恢 弘，成为南京唯一的标