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营口林昌地产营东新城项目
物业发展建议
2016年4月30日
目录
contents
Part1:市场背景
Part2:本体分析及开发战略
Part3:物业发展建议及产品力提升
Part4:整体形象定位
【城市】营口是辽宁省快速发展的三线城市,是经济高速发展的战略城市,但与周边城市相比,城市吸引力稍显薄弱
营口市概况:现辖鲅鱼圈区、站前区、西市区、老边区、沿海新区、大石桥市、盖州市。面积:5402平方公里,户籍人口235.45万,市辖区面积981.99平方公里,人口120.6万;
城市区位与发展:处于辽河入海口,是东北第一个对外开埠的口岸,素有“东方贸易总汇”之称。同时作为东北最近的出海通道,是环渤海经济圈以及东北亚地区最具发展竞争力的现代化港口城市之一;
与周边城市对比:与周边发展较快并且具备大量资源的鞍山及盘锦等城市相比,营口的城市吸引力及人民的生活水平发展相对较为薄弱;
事项
数据
营口市GDP
1610亿元
GDP排名
第四
人均可支配收入
24028元
人均可支配收入排名
第五
GDP增长率
增长9%
增长率排名
第八
恩格尔系数
59%以上
50-59%
40-50%
30-40%
低于30%
阶段
贫困
温饱
小康
富裕
最富裕
联合国粮农组织恩格尔系数标准
宏观经济增长
房地产业发展状况
小于4%
萎缩
4-5%
停滞
5-8%
稳定发展
大于8%
高速平稳发展
营口市人均GDP超6000美元,根据房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准判断,房地产市场主要以改善性需求为主。
营口整体人口数量较少,以钢铁、石化、轻纺工业及运输物流业为主体,城市人口对于房地产需求属改善型,从实际来看,城市房地产市场处于平稳发展阶段。
生存需求
生存、改善需求兼有
改善需求为主
改善需求为主
超速发展
单纯数量型
快速发展
以数量为主,数量与质量并重
平稳发展,以质量为主,数量与质量并重
缓慢发展
综合发展型
营口的GDP增速为21.9%,连续三年保持了16%以上的增速,经济发展势头喜人;
从国际惯例来看,当GDP增速在8%以上时,该地区宏观经济与房地产业发展将处于高速平稳发展期。
【城市】营口房地产市场在度过快速发展期后,刚刚步入高速平稳发展期,购房客群需求主要以改善性需求为主。
【区域】城市新区,营口市东扩发展战略基石,未来将接替老城区部分功能,但目前区域发展尚未成熟,价值兑现需要时间
营东新城——营口市东扩发展战略基石
紧邻老城区,是营口市进入城市化发展的基石,在营口城市东扩的进程中,营东新城必将承接老城区的部分功能,同时成为加强市中心与老边区紧密联系的纽带;
目前发展情况——政策吸引,房地产助力城市发展,但价值未被广泛认同,大量住宅项目处于空置状态,价值兑现尚需时间
随着“东扩”战略的实施,政府加大招商引资力度,成功吸引了大批知名开发企业,如保利、恒大、佳兆业、嘉里等,目前区域内中高端居住社区初具雏形,商业配套也正在逐步完善;
但是,目前区域发展尚未成熟,客户对城市新区的抗性尚未消除,部分客户看好城市的沿海发展带,对营东新城未来的发展持观望态度,新区的价值兑现尚需时间;
【地段】位于市区与营东新城连接处,坐享城市资源与新城发展的政策支持,但目前居住氛围不强,市民心里距离较远
城市东西发展主轴上,机遇无穷
本案位于城市发展东西主轴——渤海大街,是营口市东扩的必经之地,未来发展机遇无穷;
距城市核心区较近
距市府商圈约6公里,距东升商圈约4公里,与沿海产业基地及营东新城区域内商业项目比距离城市核心区域直线距离较近;
交通便利,可达性强
本案位于城市主干道渤海大街,通达性好;
临近营口物流中心,配货便利
营口交通物流中心现已开辟营口至大连、哈尔滨、广州等多条物流专线,可承接营口至全国各地区的物流服务业务;
非传统核心地段,市民心理距离较远
三线城市普遍对非核心地段具有排他性,对心理距离非常敏感
1、除少数超大城市,全面放开落户限制
国务院总理李克强1月22日主持召开国务院常务会议,部署深入推进以人为核心的新型城镇化,更大释放内需潜力;
除极少数超大城市外,全面放开高校毕业生、技术人员、留学归国人员等落户限制。
国务院已颁布居住证暂行条例,各地要结合本地实际,抓紧制定细则,使有别于以往各类暂住证、含金量更高的居住证制度覆盖全部未落户的城镇常住人口,让他们尽早在居住地享有义务教育、就业、医疗、法律援助等多想基本公共服务。
政策研判
2、2.15央行降低非限购房贷首付比例,二线城市收益最大
房贷首付比例最低可降到20%,在不实施“限购”措施的城市,商业房贷的首付比例可以从最低25%降到最低20%,二套房最低首付比例从40%降到30%。
这将是“平衡性的政策”,而不是“强刺激性政策”,新政预计二线城市获
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