某广场市场分析课件.ppt

航空自贸广场市场分析 2016.01.13 目录 contents Part1:厦门写字楼市场概况 Part2:厦门写字楼竞争分析 Part3:项目本体分析 Part4:项目客群定位 ——厦门写字楼市场概况—— 1、写字楼发展阶段 2、写字楼租赁市场 3、写字楼销售市场 航空港物流园板块 岛内写字楼发展从成熟的西部板块转移到东北部两岸金融中心区域，岛外写字楼市场刚刚兴起，主要集中在集美海沧及翔安三大新城板块，整体处于建设阶段，部分项目已入市，多为政府推动行为 【写字楼发展阶段】 空港物流园区 湖里物流园板块 江头SM板块 滨北金融区 火车站莲坂板块 湖滨南商务板块 鹭江道CBD板块 五缘湾CBD板块 观音山CBD板块 软件园二期 会展片区 多为企业自建 租金：40-50元/㎡．月 代表项目：金海湾 湖里高新科技园区 多为政府代建，出租为主 租金：70-100元/㎡．月 代表项目：海富大厦，宝拓大厦 多为企业自建 租金：80-100元/㎡．月 代表项目：观音山运营中心 为政府主导建设 租金：50-70元/㎡．月 多为企业自建 租金：80-100元/㎡．月 代表项目：建发国际大厦 多为企业自建 租金：50-70元/㎡．月 代表项目：万翔国际商务中心 多为企业自建 租金：50-90元/㎡．月 代表项目：国际航运中心 市场供应少，以销售为主 租金：50-90元/㎡．月 代表项目：东方财富广场、联发电子城、财富港湾等 早期出售，多为出租 租金：60-110元/㎡．月 代表项目：中闽大厦、百老汇大厦、立信广场 多为高档写字楼 租金：90-150元/㎡．月 代表项目：财富中心、银行中心、国际银行 产品档次不一 租金：40-60元/㎡．月，磐基70-120元/㎡．月。 代表项目：磐基中心、新景世纪城 办公区域分布较广，租金排序为：鹭江道﹥滨北板块﹥会展﹥滨南莲坂火车站﹥ 江头﹥ 观音山﹥ 湖里物流园区﹥ 五缘湾﹥ 空港物流园区﹥ 湖里高新科技园﹥软件园 【写字楼租赁市场】 写字楼土地供应、楼面均价增幅明显，价格逐渐走高 【写字楼销售市场】 ——全市土地供应 岛内办公用地出让依旧是重点，尤其是自贸区将成为岛内重要新兴商务区，海沧也因自贸区因素拉动供应，岛外其余区域以新城开发以及综合体出让拉动 【写字楼销售市场】 ——各区土地供应 2015年全市总写字楼供应面积为47.59万方，总成交面积为47.07万方。 2013年由于限购限贷政策下，soho大量推出，整体成交比2012年增加了近2倍。 至2015年，虽每年均在下跌，但是幅度不大，总成交套数仍然处在一个较高的水位。 近五年写字楼年均去化51万㎡，供求基本处于平衡状态，成交以SOHO性质为主，纯写字楼办公销售较少 【写字楼销售市场】 ——写字楼供求 排名 项目 成交面积 成交均价 项目性质 1 软件园三期 93862 5004 办公 2 国贸建设银领中心 39929 18349 办公 3 融信海上城 35946 20920 SOHO 4 云玺 33245 18875 SOHO 5 建发海西首座 27103 28543 SOHO 6 万华中心 19229 23339 SOHO 7 宝龙一城 18574 26842 SOHO 8 海峡明珠广场 16359 18571 办公 9 泰地海西中心 15447 18564 SOHO 10 海西西引力 14696 9453 SOHO 2015年厦门的写字楼成交面积前10的楼盘70%是SOHO性质的项目，甲级写字楼销售去化较好，软件园三期为政府主导的大力推广的一个科技区，存在特殊性 【写字楼销售市场】 ——2015年排行榜 ——厦门写字楼竞争分析—— 1、岛外写字楼市场分析 2、岛内写字楼市场分析 3、核心竞争区市场分析 商务办公区主要分布在杏林湾营运中心、软件园三期和北站营运中心，总体量超过900万㎡，目前已交付，写字楼空置率严重 【集美板块】 片区 面积（㎡） 销售均价（元/㎡） 租金（元/月/㎡） 备注 北站商务中心 960 6500 12 租金不含税 2799 25 租金含税 软件园三期 600 5200 18 销售均价为二手销售价格 200 25 杏林湾商务运营中心 385 11000 30 销售均价为二手销售价格 204 35 由于该片区的项目多为政府公建，因此出售方式会有所不同： 交易方式为股权法人变更，可放心，出售方都是没有经营的贸易公司，空壳公司。此方式可省交易税费。 交易方式为产权过户，购买人需有一家注册资本500万元（含）以上，并且上年度纳税实际缴纳100万（含）的公司。达到此条件购买人可注册一家（注册地址需在集美区）的新公司购买。此交易方式需按国家规定缴税。 板块交通距离较远，目前集美片区的办