抵押物尽职调查最经典总结.pdf

抵押物尽职调查最经典总结：决定投资成败的四大步 骤！ 原创 2016-07-15 法丞所 冯律师 秃鹫资产 轻金融导读 本文是作者从业多年来的实务总结，总结了 抵押物（房产）尽职调查流程 及审核要点（未起诉类） 。作者认为， 在其连载文章中，如以专业实战技能的水 平来衡量，本文是最高的一篇 ，希望对同仁有所帮助；文字、内容的瑕疵或不当 之处，也请交流指正。 来源：轻金融秃鹫资产 作者：广东法丞律师事务所 冯律师 在常规的不良资产交易中， 投资者须对抵押关系的法律效力以及抵押物的权利登 记信息、现实状况、法律瑕疵、客观瑕疵、处置成本、处置障碍及实物价值进行 详细尽调，以此为基础确定抵押物的估值参数。可以说，投资者（对抵押物）尽 调功力的深浅， 既左右其对资产包的报价， 也影响其今后处置抵押物的策略 （处 分或抵债），很大程度上直接决定其投资成败。 本文以投资者的视角， 遵循最严谨、 最审慎的原则详细列举了对尚未起诉类债权 中抵押物 （房产）的相关尽调步骤及核查要点， 相信对从事本行业的同仁具有较 高的参考价值或启示。 下述核查要点， 在实践中即使尽调人员使尽浑身解数恐怕也难以一一落实， 有些 要点其实也可省略不核查， 请投资者根据抵押物状况、 业务需求或现场情况选择 性适用。至于各个审核要点的源由及必要性， 只能依赖尽调人员的自身业务水平 一一领悟，在此不述。 第一步骤：审阅债权档案中有关抵押担保的资料 审阅抵押合同： （1 ）合同是否完备，有否原件；（ 2 ）合同的份数，对应借款 合同的编号、笔数、本金、期限是否相一致；（ 3 ）抵押房产名称、种类、位置、 面积、数量、证照号码、抵押值、抵押范围等明细信息；（ 4 ）签订日期是否与 借款合同相印证（不能早于，但最高额担保除外；过分迟于也要注意）；（ 5 ） 借款合同标注其他用途、但实属 “借新还旧 ”的贷款，二次的抵押人是否相一致； （6 ）抵押担保的范围；（ 7 ）属最高额担保的借款期间是否在担保期间以及担 保额度之内；（ 8 ）合同的生效要素（如签名、盖章）是否正确、齐全；（ 9 ） 属法人担保的须有自然人作为法定代表人或授权代表签名 （不能盖私章）；（10 ） 合同附件有否抵押房产的权属凭证， 凭证的权属人及登记内容与抵押合同各要素 是否相符；（ 11 ）抵押房产属共有的，全体共有人是否均在合同中签章确认； （12 ）合同有否约定适用《民事诉讼法》中实现担保物权的特别程序；（ 13 ） 合同有否办理具强制执行效力公证手续；（ 14 ）是否存在多个抵押人，每个抵 押人对应担保的借款情况及担保内容； （15 ）有无违反《合同法》第 52 条导致 合同无效。 审阅抵押登记凭证： （1 ）有否办理抵押登记（他项权证）及登记部门；（ 2 ） 抵押登记的内容（如抵押人名称、登记日期、抵押房产证照号码、面积、名称及 位置，担保的债权范围等）能否与借款合同、抵押合同的相关内容相印证。 核查抵押人主体资格： （1 ）抵押人是借款人还是第三人；（ 2 ）如抵押人是公 司的，有否同意担保的《股东会决议》以及其内容是否与借款合同、抵押合同相 印证；（ 3 ）如抵押人是企业分支机构或其他组织的，有否有权部门出具的授权 书；（ 4 ）如抵押人是自然人的，有否身份信息；（