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第12章 抵押贷款市场 第一节 什么是抵押贷款 第二节 住房抵押贷款的特点 第三节 抵押贷款的种类 第四节 抵押贷款机构 第五节 抵押贷款服务 第六节 抵押贷款的二级市场 第七节 抵押贷款证券化 Chapter Preview What Are Mortgages? Characteristics of Residential Mortgages Types of Mortgage Loans Mortgage-Lending Institutions Loan Servicing Secondary Mortgage Market Securitization of Mortgages The Impact of Securitized Mortgages on the Mortgage Market 第一节 什么是抵押贷款 抵押贷款（mortgage）是以住房为担保的一种长期贷款。 这类贷款都是分期还款，借款人在贷款到期之前偿还本金和利息。 An amortized loan whereby a fixed payment pays both principal and interest each month The table shows roughly $9.4 trillion outstanding. How does this compare to the value of all the stock on the NYSE (as on July 2002, NYSE has a total market value $9.385 trillion!)? 美国抵押贷款的发展历史 最初美国的立法规定不允许商业银行提供抵押贷款。 第一次世界大战以后商业银行被授权提供抵押贷款。 到第二次世界大战以前大部分抵押贷款都是期末整付贷款 (balloon loans) 。 Balloon loans:借款人在最初的3-5年里只需支付利息，然后在到期时一次性归还贷款。 第二节 住房抵押贷款的特点 住房抵押贷款的特点包含三个维度： 抵押贷款利率 Mortgage Interest Rates 贷款期限 Loan Terms 抵押贷款分期还款 Mortgage Loan Amortization 第二节 住房抵押贷款的特点 住房抵押贷款利率的三个决定因素： 市场利率：高于长期国债的利率水平，变化趋势与之一致。 期限：期限越长利率越高。 贴现点： 在最初签订贷款时需要支付的利息。 住房抵押贷款利率(1) 住房抵押贷款利率(2) 住房抵押贷款利率(3) 第二节 住房抵押贷款的特点 抵押贷款合同包含了许多法律和财务条款，大部分都是为了保护贷款人免受财务损失： 抵押财产 Collateral 首付款 Down payment 个人抵押保险 PMI 借款人资格 Qualifications 第二节 住房抵押贷款的特点 抵押贷款的分期还款 ： 抵押贷款的借款人每月支付一定金额的本金和利息，通常在贷款期限内每月还款金额相同。 第三节 抵押贷款的种类 有担保的抵押贷款和常规抵押贷款：如果首付低于20%通常需要购买个人抵押贷款保险。 固定利率抵押贷款： the interest rate is fixed for the life of the mortgage 可变利率抵押贷款：the interest rate can fluctuate within certain parameters 其他类型 分级偿还抵押贷款 (GPMs)- payments increase gradually; 权益增长型抵押贷款 (GEMs) – permits early pay off; 共享升值抵押贷款 (SAMs) – enjoy lower rate by giving up part of the appreciation of real estate; 其他类型 权益参与抵押贷款– lower loan burden by giving up part of the equity of the real estate; 二次抵押贷款 – junior to the first loan; 储备年金抵押贷款 (RAMs)。 各类抵押贷款的总结 第四节 抵押贷款机构 美国主要的抵押贷款机构所占的份额 第五节 抵押贷款服务 大多数抵押贷款的具有3个明显的要素： 贷款发放者将贷款打包给投资者； 投资者持有贷款； 服务代理商处理相关文件。 第六节 抵押贷款的二级市场 美国联邦国家房屋贷款协会从储蓄机构手中购买抵押贷款。 联邦住宅管理局、退伍军人管理局为某些抵押贷款合约提供担保。 标准化的贷款合约，推动了抵押贷款二级市场的发展。 抵押贷款