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洋房132平方米三房二厅设计； 两房客厅朝南，两房带飘窗。 洋房134平方米三房二厅设计； 两房朝南，南北通透，双阳台设计。 洋房面积以130-140平方米三房为主。 重点个案——龙盛右岸名邸——户型分析 区域小结 运河新区目前在售项目非常少，只有一个在售项目； 区域公寓的价格在8500元/㎡左右，叠加价格在10000元/㎡左右； 产品以公寓为主，同时规划有少量叠加、联排、洋房产品，户型以120-140㎡左右的改善户型为主； 近期受新政影响较大，去化情况较差，月均只有6-7套的成交量。 客户偏好与区域认识 根据市调了解到，嘉兴本地人自住购房一般都会选在离工作、生活、交际圈不远的区域，例如秀洲区客户大多数会选择在秀洲或者经开区购房，而南湖区客户以选择南湖新区为主； 由于南湖新区的教育资源远较秀洲、经开要好，所以近几年来有一些嘉兴西部的客户会选择到南湖区购买二套小户型，以满足子女就学等需求 但由于经开、秀洲发展较早，中山西路也将经开、秀洲、老市区连接起来，经开、秀洲的商住配套已经很成熟，而南湖区的居住氛围尚未完全形成 运河新区由于运河将其与市区建成区阻隔，在本地人眼中区域印象偏弱，但政府规划、舆论宣传也使得片区渐受市民了解和接受，接近成熟区域是该片区的一大优势 总体认识为： 南湖区潜力最大，但目前尚未形成成熟居住氛围 秀洲区、经开区商住区居住氛围成熟，但发展空间有限 运河新区邻近成熟片区，有一定发展空间 嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研 第*页 2010-6 新政以来嘉兴市场的一些表现 成交量急剧下滑 4月成交总量4924套→5月成交总量1259套；下滑74.4% 商办产品也受到显著影响，相对住宅稍好 4月成交总量2040套→5月成交总量961套；下滑52.9% 推盘节奏显著放缓 4月推盘14个→5月推盘3个 售楼处来访减少 4月日均来访量10~20组→5月日均来访量在2~3组左右 周边乡镇销售态势不变，受政策影响小 4月乡镇成交量约在400套左右（估算值），5月为378套 嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研 第*页 2010-6 新政使得嘉兴楼市成交量大幅下滑，4月份销售最火爆时周成交套数在1000套以上，新政之后尤其是地方细则出台之后，周成交套数下滑到了55套 2010-6 第*页 嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研 2010-6 第*页 嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研 1、项目信息 2、区域状况 3、市场分析 ? 4、可研方案 5、测算结果与敏感性分析 6、获取策略 设计方案及项目分期 嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研 第*页 2010-6 绿地空间 18F高层 四叠拼 一期 二期 三期 物业类型： 18F高层：一梯两户，210㎡一户 四叠：210㎡+200㎡ 经济技术指标 2010-6 第*页 嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研 项目 名称 单位 总指标 一期（高层) 二期（高层+叠加） 三期（叠加） 一 总用地面积 ㎡ 82,636 26,869 25,462 24,440 二 容积率 　 1.762 3.140 1.535 0.906 三 总建筑面积 ㎡ 178,978 102,848 48,320 27,810 四 容积率面积 ㎡ 145,588 84,368 39,080 22,140 五 可销售面积 ㎡ 144,380 83,160 39,080 22,140 六 建筑密度 　 19.66% 19.06% 23.41% 25.25% 按性质分类 总建筑面积 ㎡ 　 　 　 　 1、地上建筑面积 ㎡ 144,380 83,160 39,080 22,140 高层 ㎡ 105,840 83,160 22,680 叠拼 ㎡ 38,540 16,400 22,140 2、地下建筑面积 ㎡ 15,750 4,620 5,460 5,670 高层 ㎡ 5,880 4,620 1,260 叠拼 ㎡ 9,870 4,200 5,670 3、车库及设备用房 ㎡ 17,640 13,860 3,780 人防车库 ㎡ 6,238 6,238 非人防车库 ㎡ 11,402 7,622 3,780 4、公建配套用房 ㎡ 1,208 1,208 会所 ㎡ 1,000 1,000 物业 ㎡ 208 208 附表 1、停车泊位 个 554 436 119 地上 个 50 40 11 地下 个 504 396 108 2、居住户（套）数 户 692 396 188 108 高层 户　 504 396 108 叠拼 户 188 80 108 5、总人口