我国购物中心的发展与趋势分析报告.ppt

WWW.SUNYAT.COM * 什么是购物中心？ 购物中心的定义：购物中心是一种房地产型态，这种房地产物业服务于综合的商业经营，通常融合了零售、服务、餐饮、休闲娱乐等复合业态，能够为消费者提供多种消费满足。 * 什么是百货商店？ 百货商店的定义：百货商店是零售商业企业，拥有较大的销售面积，自由进入，在一个建筑物中提供几乎所有的消费品，主要产品是服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐品 。 * 实际上中国很多以购物中心为名的项目实际就是百货店或者百货店的升级版本。如何区分百货和购物中心？ 1）、规模大小：我们认为至少5万平米以上才有可能称为购物中心，才能融合零售、服务、餐饮、休闲娱乐多种业态，实践中我们更看重业态的比例，而不是单纯的规模。 2）、提供的复合性功能：购物中心应该涵盖零售、服务、餐饮、休闲娱乐等综合服务功能。 3）、商品陈列的方式：购物中心多以专门店中店（专卖店）的形式租赁铺面，百货更多是以专柜的形式出现。 4）、租赁模式：购物中心更多的依赖固定租金的方式，而不同于百货的扣点模式，相应的收银模式也有区别，购物中心多以单独收银的形式出现，而百货更多的是集中收银。 5）、经营管理的集中程度：购物中心更多的是依赖品牌商家的自我营销能力，不过多干预商家的正常经营业务，而百货更多依赖整体的营销体系。 6）、消费体验的愉悦程度及服务程度：购物中心在休闲设施、公共空间、内部空间布局上有更舒适的环境，拥有更良好的购物体验。 * 中国购物中心发展的四个阶段 中国购物中心雏形阶段【20世纪80年代】 中国购物中心形成阶段【20世纪90年代】 中国购物中心发展阶段【2000年至今】 中国购物中心成熟阶段【未来10年】 * （一）、中国购物中心的雏形阶段----自发的探索（20世纪80年代） 中国购物中心的雏形阶段始于上个世纪80年代末期，迫于日益激烈的竞争环境，中国不少百货店为谋求与众不同的竞争优势，开始升级传统百货，进行购物中心的最初探索。主要是增加餐饮和娱乐方面的服务，丰富传统百货的功能，并没有改变中国百货公司自身的经营模式。 上海四大百货公司上海永安百货 1966年更名为国营东方红百货商店 1988年定名华联商厦 2005年4月，该商厦重新起用旧称 “永安百货” * （二）、中国购物中心的起源阶段----主动的尝试(20世纪90年代) 从上个世纪90年代初期开始，随着中国改革开放和城市建设进程的不断加快以及居民生活需求的逐步提升，一批具有战略眼光的投资人开始关注到中国零售房地产市场的前景和机会，开始了中国购物中心的主动尝试。 起源阶段代表性项目：广州天河城广场、上海港汇广场、上海恒隆广场、中国国际贸易中心国贸商城率先导入购物中心的开发运营理念，标志着购物中心作为新型房地产投资形式开始在中国出现，从而成为中国购物中心真正的起源。 * 广州天河城广场(TEEMALL)是广东天河城（集团）股份有限公司投资、建设、开发、经营管理的大型购物中心，于1996年8月18日正式开业，成为中国大陆最早的SHOPPING MALL。天河城商铺的出租率从1998年起一直保持达100％。世界知名品牌ZARA进入广州，成其第一家门店。 * 港汇广场（Grand Gateway）是由香港恒隆集团主要投资及管理的一个大型综合性项目，是中国大陆规模最大的购物中心之一，于1999年12月28日开业。其影响力在中国大陆已雄居商业项目首列，经营效益引人注目，是众多国际国内著名商业品牌云集之地。 * 上海恒隆广场于2001年7月14日开幕，集零售商场和两幢写字楼为一体，曾被评为其中一个中国商业发展最成功的项目。其引进了一批世界顶级品牌的旗舰店。 Hermes，LouisVuitton，Cartier，Chanel，DiorCeline，Escada，Bvlgari，Fendi，Loewe，PradaVersace，Lanvin，Piaget等。 * 中国国际贸易中心国贸商城于1990年8月开业，在北京率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式，是北京著名的以提供高档商品和服务为主的现代化购物场所。经2000年改造扩建后，总建筑面积6万平方米，营业面积为3万平方米，分为地上两层和地下两层。 国贸商城??最老牌的奢侈品商业 * 起源阶段购物中心特点： a）地理位置：在起源阶段，中国购物中心数量不多，并且主要出现在广州、上海、北京等中国代表性的特大型城市，所处区位也大多为城市中心区或者城市重点发展区。 b）操作规范：起源阶段的中国购物中心开发没有成功的国内案例可供参考，基本上是借鉴发达国家和地区购物中心开发的成功经验，在完整引入了购物中心模式的同时，在项目开发和运营中，起源阶段的中国购物中心遵循着