公司理财作业——万科vs冠城大通分解.docVIP

　 　 公司理财小组成员： 刘　江　陈大旺　曾　晖　王　凌　王晓丽 林　卿　林　云　张安原　张冠榕　袁　靖 我们选取了两家房地产上市公司作为研究对象，一家是房地产的龙头老大---万科A；而另一家则是来自福建的本土企业---冠城大通。 一、基本情况 万科公司成立于1984年5月，前身为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业。88年12月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。成立26年以来，业务获得巨大发展，并树立了住宅品牌,获“2005 中国房地产百强企业综合实力TOP10 评选”第一, 在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四, 在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报, 受到市场广泛认可。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。 冠城大通公司前身---福州水表厂成立于1978年，1986年改制设立了本公司。1994年5月公司重组，重点发展用于彩电、空调、冰箱、音响、仪表等家用电器的漆包线。2002年起，福建丰榕投资有限公司入主后，开始从事房地产业务。随后，公司拟择机逐步退出漆包线业务，专注于房地产主业的发展，最终成为立足北京、面向全国、以大规模综合性中高档社区开发为主的上市地产蓝筹公司。公司投巨资开发的“太阳星城”是京城前所未见的豪华手笔，项目总投资80多亿，总规划用地298公顷，建成后成为北京市的地标性建筑。项目先后荣获“2004年度北京市十大明星楼盘”、“2004年北京市十大旺销楼盘”、“中国最佳文化社区”、“长城杯”金奖等荣誉称号。福州的鼓楼庭院项目就是冠城大通的杰作。 点评：同是房地产上市公司，万科好像是正宗的少林寺和尚，一心专注于打坐念经；冠城大通则更像是个半路出家的花和尚，经过不少风波起伏后，终于归依佛门。 二、财务指标分析 （一）偿债能力分析 万科A---主要财务指标 　 　 　 单位：亿元 序号 指标 2010年度 2009年度 一、偿债能力 1 速动比率 0.35 0.31 2 净现金流量 351 220 3 经营现金流动负债比率 0.02 0.14 4 资产负债率 0.75 0.67 5 利息周转倍数 24.80 16.09 6 长期资产适合率 13.22 12.41 冠城大通---主要财务指标 　 　 　 单位：亿元 一、偿债能力 序号 指标 2010年度 2009年度 1 速动比率 0.33 0.37 2 净现金流量 9.20 21.60 3 经营现金流动负债比率 -0.01 0.41 4 资产负债率 0.74 0.81 5 利息周转倍数 12.67 12.73 6 长期资产适合率 4.50 5.91 1、速动比率 我们通过比较速动比率，并与同行业进行对比发现，在报告期内，两家公司的速动比率基本保持在0.35左右，这是一个相对较低的水平，较一般安全标准1低了许多。由于房地产行业的特殊性，即存货占资产总额的份额较大，因此速动比率较低，在房地产行业景气的时候，这也许不是一件坏事，因为房价可能继续上涨，存货也会不断升值；但房地产行业一旦出现反转，房子出现滞销时，较低的速动比率可能致命。因此，两家公司应该密切关注行业政策，及时调整销售策略。 2、现金流量 目前，出于社会稳定的考虑，国家加大了对房价调控的力度，这对于房地产行业而言是大利空，尤其是银行贷款方面的控制，更加考验房地产企业的资金实力。因此，现金流量应作为考察企业偿债能力的一项重要指标，而且，它还是房地产企业能否得以生存甚至称雄的重要因素之一。 2009-2010年度，万科A现金流量从220亿增加至351亿，凸显了其强大的资金实力！而冠城大通则从21.6亿减少至9.2亿，其经营净现金净流甚至出现了负数，这是一个不良的信号，说明企业资金周转出现问题。？？？ 3、资产负债率 万科的资产负债率这几年一直控制在60%左右，最高不超过70%。而同期中国房地产行业平均资产负债率高达75%，甚至80%，因此万科的资产负债率总体处于同行业领先水平。万科一直以为对“开发储备土地投资”进行量化管理，根据实际的资产负债率和目标资产负债率的差值，算出当年还能拿出多少钱来买地，同时提高对项目的管理能力和资金使用效率。使万科资产负债率保持在一个相对合理的水平。但2010年达到近几年的新高74.7%，说明其资产负债结构有待改进。 反观冠城大通，2009、2010年资产负债率分别为81%、74%，处于相对较高的水平。虽然2010年其资产负债率有所下降，但我们查看资产负债表发现，这是其资产负债规模不断缩小