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浅析房地产项目如何定价到底该怎么样进行对房地产项目的定价呢？这是一个值得推敲研究的课题，下面我讲述一下对房地产项目到底该如何定价：其实大家都很清楚这样一句话：“没有卖不出的东西，只有卖不出的价格。”而房地产最重要的三个因素是“价格、价格、还是价格”，这是一个不变的法则。为什么这么说呢？因为房地产项目的定价操作的好坏直接关系到楼盘的成败。价格是房地产市场中最活跃、最敏感、也是最重要的因素之一，对市场而言，它是供给和需求力量对比变化的信号。那么房地产项目到底该如何定价？?一、定价考虑因素首先我们来看一下一般产品企业在定价时考虑的因素：□ 定价目标□ 确定需求□ 估计成本□ 选择定价方法□ 选定最终价格而房地产项目定价考虑的因素是：□ 成本因素□ 竞争因素□ 产品差异□ 购房心理□ 目标因素□ 法律、政策因素从上述两个定价考虑因素来看，房地产定价和一般产品定价有着众多相同之处，但同时又有着不同之处，其实这主要是因为房地产是一个特殊的行业和产品。这里我们来简单解读一下房地产定价考虑因素：1、 成本因素：在房地产项目的价值构成中，成本占有重要的地位。发展商在建造、发售房地产项目时所投入的各种费用，构成了房地产项目的生产、销售成本。一般而言成本是进行房地产项目定价的下限，是影响和制约房地产项目定价的重要因素。2、 竞争因素：市场经济最明显的特点是市场竞争。价格作为市场竞争最基本的工具，受市场竞争程度和状况的影响极大。市场供求关系的变动、竞争者消费策略的改变对房地产项目的定价有着极大的制约作用。3、 产品差异：市场竞争在一定程度上表现为差异竞争，而差异竞争主要集中在产品的差异上，即房地产项目本身素质及各种卖点的不同上。产品的差异化程度越高，所面临的市场竞争越小，其产品本身的唯一性也越大，价格也将不再是销售中的最大难点。此时产品可以提高定价。产品差异主要表现在建筑风格、外立面、户型及小区环境设计等方面。4、 购房心理：在逐渐走向成熟的地产市场，地产商的品牌影响力越来越起作用，如果购房者对地产商的产品有良好的印象和偏好，地产商对项目定价时就有较大的自由度。通常购房者在购买地产之前会考虑产品能为自己提供效用的大小，看产品是否有适合自己要求的特征，从而确定自己的期望价格。所以在定价前必须认真分析消费者对产品的价值判断。这些方面的价值判断在不同的地产市场发展阶段是有所不同。5、 目标因素：定价目标是指开发商在制定价格时所要达到的目的和标准。房地产企业在制定具体价格时都要在国家许可的范围内，结合企业自身的生产或经营目标，拟定自己的定价目标。在市场经济条件下，房地产企业应根据自身所处的地位，竞争环境以及房地产业的特点，来确定有效的定价范围，可以有多种定价方法，并从中加以选择。如果地产商的目标是成为市场的领先者，此时定价可以采用低价入市的策略，占领巩固市场的份额。6、 法律、政策因素：在经济运行中，政府的作用非常大，为了对市场经济活动进行必要的监督和调控，政府通常会制定一些政策、法律和法规。二、定价目标通常房地产企业有以下几种定价目标：1、 获取最高利润获取最高利润几乎是所有企业共同的愿望，很多企业即使是面临严峻的价格竞争时，也在力争最大利润。企业可以通过估计需求和成本，并据此选择一种价格，使之能产生最大的当期利润、现金流量或投资报酬率。当一个企业的产品在市场上处于某种绝对优势地位时，固然可以实行高价政策，以获取超额利润，然而，由于市场竞争的结果，使任何企业要想在长时间内维持一个过高的价格几乎是不可能的。由于房地产商品具有市场寿命周期长的特征，高价垄断并不能在市场上长期维持，若企业定价过高，非但会引起消费者的不满，导致购买欲下降，需求减少，而且其他房地产企业更会以价格低廉的产品来争夺市场，所以，盲目的追求短期的最高利润而将房价定得过高必然会导致失败，企业应根据市场情况适时调整产品价格。因此，一些房地产企业往往采取低价策略吸引顾客，这样，从企业的长远利益和总收益来看，企业是能够获得最高利润的。2、取得高收益率这是一种以成本为基础的定价目标，是房地产企业根据投资额的一定百分比来确定期望得到的利润。其特点是定价时将房屋建造成本与按事先确定的投资收益率计算的收益额之和作为总价。这种定价目标的关键是如何确定投资收益率。投资收益率定得越高，所要求制定的价格也就越高，反之亦然。因此，在确定投资收益率时，要认真研究分析，使所定的价格能普遍为消费者接受。3、保持价格稳定稳定价格又称领导者价格，通常由处于市场领导地位的企业制定。处于市场追随者地位的房地产企业为了巩固自己的市场阵地，保持自己商品房的稳定，往往采用接近于领导者价格或与领导者价格保持一定比例的价格。采用这一定价目标制定价格，既可避