三原北城项目整体定位及营销启动思考报告.ppt

让“老清河情结” 发扬光大! 最具辐射力的“中心区域”情结 最具居住品位的“大众群体”情结 最具原味的“传统生活”情结 最吸引公务员及私企的“置业首选地”情结 最方便实惠的“成熟配套”情结 体验式营销场之展示攻略——强烈的体验式营销所带来的共鸣，产生对未来生活的憧憬 体验区——设置咖啡吧，摆放啤酒架、书、画册、鲜花是德国浪漫格调的体现 销售中心建议模型区：客户一进售楼处就可看到楼盘模型展示，高品质、富有生活场景 样板房展示 展示区 把整体区域资源归纳入盘，暗示区域价值和未来生活的氛围 2.通过卓越的创新能力、建立新价值体系、强调产品价值 产品价值点发力：充分展现产品价值点 3.1项目定位 产品定位 中央中心景观＋环形板式小高层=中央公园 物业类型 产品策略 产品形态 中央中心景观+环形板式小高层 树立形象标杆，提升项目档次和价值，营造与其他点式高层所不同生活情境，注意迎合客户对社区环境的需求，提升项目价值。 18-22F板式小高层，舒适两室与紧凑三室，注重产品舒适型与观景功能 区域点式高层对居住舒适度的限制，市场供给产品的缺乏实用型 五园腹地中心，产业园中心，中央商务区 对居住环境的诉求，对城市形象的诉求，对成熟配套的诉求 老城面临的发展局限 北城的城市前景 客户的基本诉求 3.1项目定位 关于中央公园 项目地处产业新区中心地脉，项目建筑鸟瞰呈环形排布，以深富远见的“城中城”磅礴规划，形成茂美如洗的公园式社区 3.2产品出路——中央公园 食品一路 食品一路 3.2产品出路——“一心一环一带” 形成“一心一环一带”的景观交通楼位布局。一心为地块中心水景景观区公园；一环为以中央景观为圆心的环形步行长廊；一代是以呈环形排布的高层住宅组团 一心：地块中心水景景观区 一环：环形步行长廊 一带：环形排布的高层住宅 3.2产品出路——“一心一环一带” 入口 3.2产品出路——入口设置 中心花园 入口 由于项目地块位置特性（三面环路-北城中心十字路口-两侧道路较窄)项目入口设置在社区南向位置 3.2产品出路——围墙处理 坚决的透视性栅栏围墙，最大限度的张扬中心中央景观，最大限度彰显全城罕见中央景观居住区。 3.2产品出路——面积配比 户 型 建筑面积 总建面 套数比例 二房二厅一卫 70-80平米 8400.42 10% 二房二厅二卫 80-90平米 25201.26 30% 三房二厅一卫 90-110平米 37801.89 45% 三房二厅二卫 110-120平米 12600.63 15% 总 计　 　 84004.2 100 % 基于目前市场上意向客户的支付能力偏低和市场供应房型偏大以及项目所处的区位和资源特性，我司建议本项目各房型面积配比如下： 最大限度打造全城罕见中央景观居住区，最大限度打造纯板式景观华宅，最大限度降低客户购买门槛。 3.2产品出路——定价思路 市场价格定价过程 修正过程 最终价格 3.2产品出路——项目整体均价 买方市场决定价格区间卖方市场决定价格高点 项目价格建议 住宅均价：2800—3100元/㎡ 3.3价值放大——户型创新 价值创造原则 l?公共空间的合理布置，空间尺寸的严格把控—提高实用率 l???强调入户大堂及电梯厅的设计—提升品质感 l?增加附送面积空间（如：入户花园、飘窗、凸窗、落地飘台（高度≤2.2米）、顶层露台设计—物超所值 l?大户型强调主人间及客厅的功能布置及空间感，小户型则讲究空间的紧凑实用—突出重点 l 临街户型客厅按南间或东南间设计（保证朝向），主人房则朝小区内景观排放（保证景观、消除干扰）—综合平衡 户型创新才是硬道理 可改房 入户花园 凸窗 阳台 案例借鉴：西安绿地世纪城 房型----2房2厅1卫80㎡　2T4 赠送----入户花园面积2.2*3.4/2约3.74㎡ 凸窗全部面积（2.5+1.2+2.7+2.1）*0.6约5.1㎡ 阳台2.5*1.4/2约1.75㎡ 合计：赠送10.59㎡ 所占比例：13% 功能空间优化：1.入户花园，作为室内外过度空间，既保证私密性，同时可满足收纳空间需求； 2.凸窗的最大化设置，扩展室内空间； 3.横厅设计，提供后期改房需求的可能 二房：通过入户花园、凸窗、阳台面积赠送及横厅可改房设计，充分体现两房户型的实用性 小三房：通过凸窗、阳台进行面积赠送；入户玄关、生活阳台预留收纳空间；主卧独立卫生间、衣帽间提升舒适度；体现小三房的紧凑实用 主卫 主卧衣帽间 生活阳台 案例借鉴：万科金色家园 房型----3房2厅2卫88㎡　2T4 南端户型 赠送----景观阳台一半面积3.8*1.4/2约2.61㎡ 生活阳台面积3.6*0.8/2约1.38㎡ 凸窗全部面积（2.8+3.5）*0.6约3.78㎡ 合计：赠送7.