第九章城市房地产管理.pptVIP

第 9 章 城市房地产管理 第9章 城市房地产管理 9.1 城市土地管理 城市土地的特征 城市土地权属关系 城市土地有偿使用制度 城市土地的市场管理 9.2 城市房地产管理 城市住房的特征和作用 城市住房的供给与需求 城市住房制度改革 * 9.1 城市土地管理 9.1.1 城市土地的特性 城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下空间的总和。广义来看，包括三个层次 城市建成区范围内的用地（狭义城市建设用地） 城市规划区未建成区的土地 城市行政辖区内全部土地 通常所说的城市土地，大多是狭义上的理解。 城市土地的特性，可以从自然属性和经济属性两个方面进行界定。 * 9.1.1 城市土地的特性 自然属性 土地位置的固定性。 土地适用的差异性。 土地利用的耐久性。 经济属性 土地供给的稀缺性。 土地价值的区位效益性。 边际效益的递减性。 土地价值的资本性。 * 9.1.2 城市土地的权属关系 土地权属关系是城市土地制度的核心内容，也是社会经济制度的重要内容。 在土地权属关系中，最主要的是: 土地所有权是土地所有关系在法律上的体现，是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权利。 土地使用权是指使用人根据法律或合同的规定，在法律允许的范围内，对国家、集体或私人所有的土地，享有使用经营的权利。 * 土地所有权制度 土地所有权 * 美国土地所有权 美国是现代资本主义国家的典型，但是土地并非全部私有。 目前美国联邦政府所有的土地占国土面积的32%，州政府所有的土地占10%，私人所有的土地占58%。 各州的情况又有所不同，比如阿拉斯加州，联邦政府拥有和控制该州的土地96%，比如在20世纪60年代末，夏威夷洲，土地的38.7%归州政府，9.8%归联邦政府，5%归小土地私有者，47%则掌握在72个大地主手里。 * 日本土地所有权 日本现行的土地制度是土地私有制。 日本人自己的解释，所谓土地私有制，是一种法律上承认个人或者私人可以占有土地的制度，但这并不意味着全部土地都归私人所有。 私人所有的土地大约占65%，国家和地方公共团体所有的土地占国土面积的35%。 * 加拿大土地所有权 加拿大现行的土地所有制度分联邦公有、省公有和私人所有三种。 联邦+省公有的土地占到国土面积的90%，私人所有仅占到10%。 但是全国城市土地，上好农田、牧场等经济效率比较高的土地，基本上被私人占有。 * 英国土地所有权 从法律上来讲英国的土地所有权观念是非常特别的。 自1066年以来，英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有，也就是说英王（国家）是唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅以某种方式持有土地。 在英国，持有土地所受的条件限制总称为“土地保有条件”，土地 持有人所保有的有关他的土地权利的综合，称之为他的产业权。 粗分一下，有四种土地产业权。 a 无条件继承的土地产业权； b 限定继承的土地产业权； c 终身保有的土地产业权； d 限期保有的土地产业权，即租业权。 英国的土地虽然在法律上属于英王（国家）所有，但完全拥有土地权益的土地持有人纯粹是该土地的永久占有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲的去做他想做的。 * 香港土地所有权 在1997-7-1之前香港为英国所统治，其全部土地统称为“官地”。 中国恢复对香港的主权之后，香港的土地全部回归中国。 香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府管理、使用、开发、出租和批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。（ 《中华人民共和国香港特别行政区基本法》第七条） * 中国土地所有权 城市土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由国家规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。（1982年《宪法》第十条） * 土地使用权 * 美国的土地使用权 美国所有的土地都是有偿使用的，美国法律规定，土地可以买卖和出租。 联邦政府为了国家和社会公益事业兴建铁路、公路以及其他设施，需要占用洲属公有土地或私人土地，也需要通过交换或者购买取得，通讯、输电、输油等管线要通过公有土地地上或者地下，都必须向土地管理局通行权处申请批准，并支付租金。 据美国内政部土地管理局介绍，联邦公有土地，包括地下、矿产、水资源的出卖、出租收入是仅次于税收收入的联邦政府的第二大财政来源。 * 加拿大的土地使用权 加拿大法律规定，对私有土地拥有充分自由的支配权和继承权，私人土地可以自由买卖，任何个人都可以通过买卖和租赁方式从政府手里获得新的土地，并通过对所获得土地的投资开发和转发让来获得超额利润。 政府使用私人土地须向私人购买。 联邦政府为了全国办事需要用地，有权征用省公有土地，但是必须是有