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11 - 房地产开发经营投资与成本控制 各位领导：各位同仁: 今天我和大家一起分享我的一点心得：房地产开发经营投资与成本控制。 　　【关键词】开发成本构成；房价影响因素；投资成本控制 　　前几年，全国各地房地产市场一直处于火爆上扬的趋势，商品房不仅与人们的生活息息相关，并且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。居民为提高幸福指数而改善居住条件带来“主动型”需求，城市改造房屋拆迁带来的“被动型”需求，城市化加速农民进城带来的“自动型”需求，使得商品房的价格与日俱增。然而2011年国家通过宏观调控来抑制房价上涨，货币政策明显收紧，国家大力建设保障房，采取限购等措施打击炒作，在各种因素共同作用下，商品房销售量逐步放缓，所以说房地产开发的成本控制是重中之重。 　　1、房地产开发中的成本构成 　　房地产开发企业的成本构成与其他行业不同，有其特殊性。成本包括：土地费用、前期工程费、其他政府性收费、建筑安装工程费、公共建设配套设施费、营业税等税费及建设期贷款利息等。 　　1.1土地费用 土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费及契税。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过招拍挂方式获得开发用地成为开发商获取开发用地的有效方式。 　　1.2前期工程费 　　前期工程费主要指开发项目的前期规划、设计费、可行性研究费、水文、地质勘察费、环境测评、测绘费以及“三通一平”等土地开发费用。 　　1.3其他政府性收费 　 其他政府性收费指工程配套费、专项配套费、墙体材料专项基金、防空易地建设费、散装水泥专项基金、垃圾处置费等。 　　1.4建筑安装工程费 建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑装修工程，设备及安装工程，场区景观绿化及室外管道安装费用等。 建安工程费用的构成 建筑安装工程按定额计价组成 建安工程费用的构成包括直接费、间接费、利润、税金。 　　1.5公建配套设施费 　　公建配套设施费为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。 　　1.6销售费用 　　销售费用包括产品在销售过程中所发生的广告宣传费，展览费，代销手续费，销售服务费，样品房装修费，销售人员的工资、奖金、差旅费等。 　　1.7管理费用 　　管理费用主要包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费，业务招待费，审计咨询费等。 　　1.8建设期贷款利息 　　房地产在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。 　　1.9税费 　　税费包括：营业税及附加、印花税、土地增值税、所得税及土地使用税。 　　2房地产价格居高不下的影响因素 　　2.1土地供应价格上升 　　政府通过招拍挂方式获得开发用地使用权，然而由于房地产商之间的激烈竞争，拍卖土地不断涌现出地王，新泰作为县级市上年度某地段竞拍出了777万元每亩地的高价，“土地财政”让政府成为最大收益者。且土地取得后，开发商面临的最大问题，便是拆迁户的安置和回迁，时间越长开发成本会越高。因此，土地的价格及拆迁安置决定了房价。 　　2.2政府行政性收费项目繁多，费用偏重 　　虽然国家计委和财政部已联合下发文件，调整收费项目，后经国务院批准虽然取消了48项不合理收费项目，但房地产企业仍然面对沉重的行政收费。 　　2.3房地产开发企业税赋偏重 　　房地产开发企业税收负担可达到10%以上。而且，现在税务部门对房地产业的税收采取预征的政策，即税收是从收到预收房款之日起就开始征收，增加了建设投资资金紧张局面。 　　2.4融资贷款利率居高不下 　　当前形势下国家出台了紧缩银根等一系列有关房地产企业的政策，房地产企业遇到了巨大的资金压力，居高的融资贷款利息给房地产开发企业工程项目建设期投资增加了费用。 　　2.5建材价格波动，带动建安成本提高 　　建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大材所占比重最大，建材价格的上涨，直接影响了建安成本提高。例如：由于政府出台加大环境治理政策，淘汰落后产能，进行资产整合，关闭大批小型水泥厂，造成了水泥价格连续上涨，水泥价格由原来的200多元每吨上涨到350多元每吨；我国钢材原材料铁矿石资源主要靠澳大利亚的必和必拓集团,力拓集团与FMG集团及巴西的淡水河谷集团进口，这四个矿业集团占全球铁矿石供应的75%左右，因此我国一年一度的铁矿石价格谈判直接影响钢材市场价格。 　　我们从房地产经营投资开发成本的构成分析，成本涉及到开发全过程各个环节。因此，房地产开发的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业合理利润最大化。 　　3如何有效地控制房地产开发中的成本 　　3.1通过政府部门来控制开发成本 　　3.1.1强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价 　　（1）