写字楼项目市场调研报告20100212.docVIP

开发区项目市场调研报告 二零零玖年伍月十二日 开发区项目市场调研报告 第一部分 概 论 一、银川房地产市场概述： 二、调研目的 三、调研方法 第二部分 中小企业调查 一、中小企业注册调查； 二、银川市中小企业办公场所需求分析 第三部分 银川写字楼市场分析 银川写字楼市场概况 银川写字楼市场分析 第四部分 项目区域市场概况 一、银川市经济技术开发区规划解析 二、开发区房地产发展剖析 第五部分 项目区位特性分析 一、项目概况 二、项目周边环境分析 三、项目SWOT分析 第六部分 项目建议 建议一、建筑结构 建议二、装饰、装修标准 建议三、营销 建议四、物业管理 第一部分 概 论 一、银川房地产市场概述： 08年下半年，受大环境的影响，银川房地产市场出现了“房产商固守不降价，消费者持币不购房”的现象，由于银川市房地产企业自身的特点，加上银川区域中心城市辐射功能的进一步增强，今年银川房地产市场提前度过“低谷期”。根据银川市的房价结构比例来看：土地费用占30%至35%，建设成本占45%至55%、各种税费占8%至9%，管理费占1%至2%，开发商利润占5%至10%。可以说，银川房地产市场“泡沫”是不大的，也就是说银川房地产市场还是相对安全的。银川作为500公里半径内的区域中心城市的辐射能力明显增强，所造成的刚性需求还比较大。随着中央积极的财政、稳健的货币政策、银川市交易政策的实施，银川房地产市场会继续处于平稳缓涨期。 二、调研目的 明晰银川写字楼市场现状及发展趋势，了解以往银川地产各级消费市场，了解银川市与本项目有参照价值的高档写字楼的具体情况，识别竞争对手产品的优、劣势，为本项目的土地开发工作提供详实、准确、可靠、有效和及时的决策依据。即，明确如下内容： 1、了解银川房地产市场，分析09年发展走势； 2、了解银川市写字楼市场，为土地开发提供决策依据； 3、通过与竞争对手的理解，分析此项目的优、劣势； 三、调研方法 1、详尽的资料搜集及分析工作 2、走访调查、深度访谈 3、参考文献、资料查询 4、观察法 第二部分 银川中小企业调查 一、中小企业注册说明： 因市工商局2009年年检还未结束，现在我部参考宁夏企业07年注册数为23751户，注册资本（金）543亿元，户均注册资本228.56万元。私营企业从业人员398522人。全年注册个体工商户134289户；从业人员248351人，注册资金34亿元。私营企业注册资本上规模户不断增多，实力不断增强。全区私营企业注册资本在500万元以上的已达1975户，占总户数的8.32%，其中亿元以上的私营企业21户。全区私营企业集团61户。个体私营经济在第三产业发展速度加快。私营企业中第三产业16653户，第三产业在对经济发展中的作用越来越明显。 二、银川市中小企业办公场所需求分析： 根据宁夏回族自治区电信公司黄页内集团、工业、商业、实业等企业类的调查合计为686家，有50家选择场所不详。从以下图例可以看出，自行建设办公场所的只占到了6.27%，都是一些大企业，资金实力雄厚，部门多，需要的面积大，只要不影响企业资金链的情况下，自行建设长期来看是很划算的。采用临街营业房、社区、公寓、厂区、市场内办公的企业，这些企业都是对写字楼的刚性需求群体，都属于一些中型企业，对写字楼的需求面积不是很大，但是现有办公场所是不能满足他们企业发展需要的，随着这些中小企业业务发展，必定会扩大办公面积，以更庞大的团队，去占领市场，公司内部或市场的扩展无疑需要办公场所，根据工商局统计数字和住房保障局统计数字看，假如每家企业按保守需要50平米的办公场所，只以自治区07年注册企业23751户计算，也就需要118万平米写字楼，再分解到银川市注册企业按全区年注册企业保守35%计算，就银川市一年对办公场所面积的需求为413000平米。由以上的推算与银川市住房保障局第一季度比较，写字楼市场供需基本是持平的。 各单位选择的办公场所统计图： 各单位选择办公地比例图 第三部分 银川写字楼市场分析 一、银川写字楼市场概况 自2008年下半年受国际金融危机的影响，各城市都出现客户持币观望的态势，房地产市场一度低之谷低。从09年一、二月份市住宅保障局统计信息了解，银川前三个月市场有回暖的迹象，可以引用“春暖花开”来比对去年房地产“寒冬”时节。去年银川市房地产开发投资保持了平稳较快增长态势，写字楼完成投资3.59亿元，同比增长5.25%；写字楼施工面积46.59万平方米，同比增长19.9%，新开工面积17.14万平米；去年下半年销售备案面积呈下降趋势，写字楼空置面积为12.79万平方米，同比增长4.3%；08年二手写字楼交易量有所增长，交易价格仍呈上升趋势，二手写字楼交易面积为