柏丽星园项目营销策略与执行报告汇报稿.pptx

从“潜景”到“钱景” ——柏丽星园营销策略与执行报告柏丽甜果的营销努力，通过营销“投资回报”来带动销售，但销售表现有一定的遗憾营销策略执行动作策略一：降低投资门槛，吸引初级投资客策略二：投资回报保障，解除客户回报担忧策略三：物业保障，体现项目物业品质策略四：政策运用，吸引限购人群最低仅需9万首付2年10%投资回报高力国际物业顾问不限购不限贷销售表现：成交均价约12000元/平方米，销售速度约23套/月...和柏丽甜果相比，本项目存在“更低、更大、更多”的困难，不能直接套用柏丽甜果的营销举措柏丽星园柏丽甜果区位：位于番禺市桥核心区附近，周边成熟度较高，商业较旺总规模14000平方米，公寓总货量211套公寓无明显不利因素影响区位：位于番禺市桥以东20分钟车程，属更陌生和偏远的区域，区域成熟度低，商业发展较初级总规模51500平方米，公寓总货量703套公寓，相对货量较大，去货压力大周边：北侧高压线影响项目形象区域成熟度更低货量压力更大不利因素更多要实现本项目的成功营销，需超出柏丽甜果的目前表现，看齐市场畅销项目番禺公寓项目成交均价和月均去化速度本项目销售目标单位：元/平方米单位：套/月合理的价格定位，实现高于柏丽甜果，约50套/月的销售速度合理的价格合理的速度柏丽甜果：精装修 奥园养生广场：毛坯 敏捷上品国际：毛坯 数据来源：阳光家缘...意味着2014年末实现约4－5亿的销售额，销售压力大＞50套/月套数目标合理的价格价格目标≈400,000,000元销售额目标备注：暂定2014年前仅销售公寓部分...同时面临困难1：整体营销费用有限销售额——4-5亿元按3%的营销费用预计——约1200万元2013年下半年——600万2014年全年——600万...面临困难2：A1栋主力产品是50多平方米一房，相对其它项目面积段偏大，竞争力和总价优势不明显奥园养生广场1、2栋在售公寓本项目A1栋51-57平方米1房1厅VS45-49.5㎡1房1厅，相同单价时总价比本项目便宜6-8万户型点评：51-57㎡的一房一厅，空间舒适度较佳，但相比竞争项目优势不明显35㎡1厅，总价约40万，目前1、2栋此户型已售罄...面临困难3：广州新城的热度下降，建设缓慢，虽然“价值潜力”美好，但目前客户认可度降低番禺地区客户对亚运城看法天河、海珠、越秀等客户对亚运城看法客户语录： 我在石楼投资了一套房子，也是被你们这些楼盘的销售给忽悠才买的，结果这有几年了，也没见那个片区有什么起色，亚运城到现在也就那个样，那些配套也没完全用上，广州新城也没见啥起色...还不如当时买万博这边的了，那边现在涨的好厉害...虽然面临诸多困难，但本项目可依托“4大潜景”，来实现美好“钱景”本项目面临的“4大潜景”广州公寓销售量价齐升番禺区域承接中心区域外溢的投资客，占比已超过半数，番禺公寓去化速度快市场潜景：公寓市场旺销番禺主力客户群为天河海珠投资客、周边自住客和中心其它区投资客客户对本项目认同度不高客户潜力：有限的外溢客群从“潜景”到“钱景”有基础本项目主力销售期间其它楼盘供货少出让土地几乎无同期同档次产品供货竞争潜景：市场空白机会项目可梳理出区域价值、配套价值、资源价值和产品价值等四大价值客户更关注升值能力、价格和投资回报价值潜力：有一定价值支撑思考路径项目理解市场潜景客户潜力4大潜景价值潜力竞争潜景从“潜景”到“钱景”的2条路径营销投资前景路径营销投资回报路径建议路径下的策略和执行策略下的执行动作本次汇报的主要内容如下1、项目面临的“4大潜景”1.1 市场潜景：公寓市场旺销1.2 客户潜力：有限的外溢客群1.3 竞争潜景：市场空白机会1.4 价值潜力：有一定价值支撑2、实现“钱景”的2条路径3、策略下的执行动作1、项目面临的“4大潜景”市场潜景客户潜力竞争潜景价值潜力政策背景广州公寓市场番禺公寓市场“新国五条”政策的出台宣告新一轮调控子周期的开始，对不限购不限贷的商业性质公寓利好明显从2011年到2012年，全国办公物业类型成交量同比上涨52%，从19641套飙升至2012年的29847套；办公物业类型成交量占整体新建商品房成交量的从12.5%到了16.2%。 --世联数据监控2012年，广州写字楼新增供应比2011年大幅下降16%，但成交面积继续上扬，比2011年上升36%；整体均价则基本持平，这其中商务公寓成为了成交主力，公寓的成交在2012年同比增长超过54%。 --世联数据监控“2010年以来的这轮调控，不管是限购、限贷，还是从严征收20%个税，以及传闻中的房产税，都表明投资住宅已经越来越没有空间了。我想将手中两套以上的房屋变卖，然后转投到商业。现在是一边挂牌出售住宅，一边寻找合适的商业地产。” --珠江新城业务李女士目前住宅市场投资形势让投资者一筹莫展，商业办