悦城项目可行性报告2014.4(修改).docVIP

[悦城]项目 可行性研究报告 2014.4 目 录 TOC \o 1-2 \h \u 20185 ? 第一章 项目总论 3 11672 ? 一、项目背景 3 25730 ? 二、项目简介 4 32191 ? 第二章 遂宁市投资环境和房地产市场状况 9 4553 ? 一、投资环境 9 10587 ? 二、遂宁市2013-2030城市规划 16 20166 ? 三、房地产宏观政策 22 9364 ? 第三章 遂宁市场状况调查及分析 25 29097 ? 一、遂宁市房地产市场分析 25 31964 ? 二、区域房地产竞争市场分析 27 10776 ? 第四章 区域简介及前景分析 29 856 ? 一、物流港区域简介 29 11377 ? 二、区域房地产市场分析 30 19337 ? 三．区域典型竞争项目分析 34 13383 ? 四、区域发展预测 36 10348 ? 第五章 市场定位及项目评估 37 32654 ? 一、项目定位 37 25448 ? 二、项目SWOT分析 42 12364 ? 第六章 项目组织与建设进度计划 48 952 ? 一、项目组织 48 12503 ? 二、施工进度计划 48 29250 ? 三、本项目建设进度计划说明 50 22235 ? 第七章 项目经济测算分析 51 25840 ? 一、项目总投资估算 51 9154 ? 二、财务评价 55 5639 ? 第八章 结论与建议 56 13624 ? 一、结论 56 12054 ? 二、建议 57 第一章 项目总论 一、项目背景 （一）项目名称 悦城 （二）开发单位及简介 遂宁筑响置业有限公司 1、基本情况 遂宁市筑响置业有限公司于2013年8月，在四川省遂宁市船山区西部现代物流港注册成立；注册资本壹仟万元；法定代表人方义兵；经营范围为：房地产开发及经营、物业管理、房屋租赁等。 作为一家新兴的现代房地产开发企业，公司致力于中国西部现代物流港“西部铁路物流园”项目生活配套区的建设与运营，力争打造成遂宁高档住宅小区。 2、组织结构： 3、团队构成 公司现有员工12人，公司员工平均年龄30岁；本科以上学历人员8人，占总人数的66%，专科以上学历4人，占总人数的34%；拥有各类技术职称和专业资格的专业技术人员有7人，占总人数的55%，其中2人拥有高级技术职称，占总人数的16%，3人拥有中级技术职称和专业资格，占总人数的27%，2人拥有初级技术职称，占总人数的16%。 4、企业管控 筑响置业自成立以来，以现代企业管理制度为基准建立了规范的法人治理结构，设立股东会，构建比较完善的“两权分离”管理体系，股东会与管理层严格分工，充分授权，体现了科学、严谨、专业、高效的特色。 二、项目简介 （一）项目地址 悦城项目位于中国遂宁西部现代物流港几何中心区域，地块东靠遂宁高速铁路，西接规划城市主干道B干道，南临318国道，毗邻渝遂高速南、西出口；项目距离遂宁中央商务区仅6公里左右，车行时间在10分钟左右，项目对外交通条件相当便利。 项目所在物流港区位图 （二）物流港在遂宁市区域地位 本项目位于遂宁新兴的西部现代物流港的核心区域，在遂宁最新制定2013-2030规划中确定了“一核两带三片”市域城镇发展体系和“一城两区五组团”开放型、组团式百万人口大城市发展格局，规划中确立了物流港区域属于遂宁“一核”城市结构中的核心地位，使得区域未来发展潜力十分巨大。 （三）项目建设规模及内容 悦城项目整体定位于最懂遂宁人的住区，打造物流港高档住宅社区，项目相关经济指标如下： 1、土地使用权 使用年限：住宅70年，商业40年 用地性质：二类居住用地 2、项目产品：高档住宅、社区商业 3、主要经济指标 （1）总占地面积：129090.88㎡ （约202.62亩） （2）总建筑面积：580288.07㎡ （3）地下建筑面积：193017.77㎡ （4）地上总建筑面积：387270.3㎡ （5）住宅计容建筑面积：358833.37㎡ （6）商业计容建筑面积：28436.93㎡ （7）容积率：3.00 （8）建筑密度：20.60% （9）绿地率：35.81% （四）项目建设背景 悦城项目属于中国西部现代物流港铁路物流园区生活配套项目，铁路物流园区东靠遂宁高速铁路，南邻318国道，毗邻渝遂高速南、西出口，是“国家级示范物流基地”、“四川省重点建设项目”。铁路物流园区项目总用地约1325亩，总建筑面积约64万余平方米，总投资30亿元，将修建最大年吞吐量1000万吨的铁路到发线和专用线各两条，及物流港海关监管平台铁路专线1条，修建铁轨总长约2.3