餐饮选址千分策略幻灯片.ppt

超市大卖场型 定义：以依靠商圈内的大型超市大卖场为主要销售推动。 销售区间： 5等分 销售额区间（取样44家店） Q1 3.0M 5.8M Q2 5.9M 7.3M Q3 7.3M 8.3M Q4 8.4M 10.5M Q5 10.6M 12.7M 超市大卖场型 好的销售推动： 国际性的连锁超市大卖场：例如，家乐福、沃尔玛都是很好的销售推动。 餐厅应该位于超市顾客来往的临界或连接物业内的路径上 超市大卖场型 建 议： 除非招牌足够，餐厅位处主要进口/出口且物业内的可接近度高，否则不要把餐厅建在超市大卖场里面（即餐厅远离正门），没有独立的出入口。 外部和内容部出入口的可接近度是选址时要考虑的一个因素 店址的能见度和可接近性是非常重要的。 一个选址如果只依靠一个超市大卖场为主要销售推动，超市大卖场也不受居民爱戴，特别是针对面积小且档次低的超市大卖场—放弃罢 在一个城市内品牌形象也是预估销售额时一个考虑因素，因为个城市成功的品牌再其他城市未必享有同样的声誉。 再离餐厅100米之内有公交站和相对高收入的居民对提升销售额很有利。 不同类型的交通工具。例如：超市大卖场的免费穿梭巴士能提高餐厅的能接近度或在那个地区有停车场；或附近有公交车/地铁站/轻轨站将会是很有利的因素。 混合型 定义：混合了不同类型的顾客，居民/办公/购物/超市大卖场/交通枢纽中任何三种或四种的组合。 销售区间： 5等分 销售额区间（取样209家店） Q1 2.8M 5.3M Q2 5.4M 6.6M Q3 6.6M 7.8M Q4 7.8M 9.6M Q5 9.6M 12.6M 混合型 好的销售推动： 公交车站 有很好租户组合的购物中心 居民小区 中小学校/大学 办公楼 超市大卖场 消遣/娱乐 混合型 建 议： （适用于居民小区型、购物型、 办公场所型和超市大卖场型的餐厅） 最成功的餐厅应设在首层。 柜台离入口的距离要少于20米 主要的销售推动。例如，大型超市大卖场，商业设施应在100米范围内。 第六部分 餐厅的精确面积 它是“装修/配备相当规模的餐厅，能满足餐厅预估营业额，确保顾客用餐满意及持续加强麦当劳的品牌形象。 它是与开发成本相关联的。 它应是满足再开发初期所设定的营业额与开发成本之比率。 它不是开一家大餐厅来争取市场上每一元的消费，而是开几家餐厅来吸收商圈内的每一元的消费。 “餐厅合同规模”之思考模式A 合 理 预估年营业额 决定餐厅规模 估算开发成本 合理餐厅营运效益 （营业额/开发成本之比率） “餐厅合同规模”之思考模式B 合 理 预估年营业额 决定餐厅规模 估算开发成本 合理餐厅营运效益 （营业额/开发成本之比率） 餐厅规模与面积 餐厅总面积 425) 厨房区 服务区 生产区 支援区 储藏区 管理/休息室 20 40 20 36 18 134 其他区 楼梯间 空调机房 16 12 28 用餐区 等候区 座位区 厕所间 游乐区 垃圾房 20 202 18 20 3 263 （㎡） 厨房设备与配置 服务区—收银机，柜台长度，饮料机，奶昔/圣代机 生产区—煎炉，炸炉（3+4,3+3+2） 支援区—裹粉/搅拌设备，制冰机，汽水机，洗槽 储藏区—冷冻/藏库，干货间 管理/休息室 营运操作/送货动线/员工进出 考虑每周食品运输次数及弹性 餐区座位与密度 餐厅总面积 425 座位区净面积 202 座位密度（面积/座位数） 0.9㎡/位 可提供座位数 225位 座位群组 1人（8%）=18 2人（45%）-100/2=50 3人（8%）=18/3=6 4人（30%）=68/2=34 5人（9%）=20/6=3 111桌 椅/桌比例 2.0 营业额与餐厅规模 第一年预估营业额加上前五年成长是否能满足？ 餐区用餐座位数 厨房生产设备容量 柜台收音机数量 辅助设备是否充分合理？ 冷冻/藏库空间 员工休息室座位数/衣物间 干货间 垃圾房 用餐座位是否充足？ 座位密度 顾客群组 整体效果 服务设施是否充分？ 游乐区/设备 厕所设施 生日活动区/展示柜 餐厅营业额之组成 周末、节日高峰时段之营业额 周日/周末营业额类比 每月营业额变化 年营业额增减 天津市场“餐厅营业额”分析 第七部分 餐厅与招牌展示 第八部分 地产评估报告表格 提出报告时下列资料应已完成 1、营建勘察报告 2、合理市价 3、损益和损益平衡分析