2010成都松芝（大源综合体项目）规划建议书83P.pptVIP

* * * * * 一、案名建议 处于品牌战略考虑，最后确定案名建议加上发展商名称，具体案名建议为： 整体形象案名： 松芝.南城国际 城南铭座 / 星座 / （.雅园. 乐邸 .阁调 .中心居） 释义： 城南---成都之南，大源组团，标明项目坐标 铭座---铭者，自名也，座意指区域。 星座---犹如新星闪耀又有区域坐标之意，利于广告形象的包装。 二、营销战略 策略核心—实施全方位整合打击策略 策略核心：“全方位整合打击” 整合策略：“品牌营销+产品特征+阶层语境+竞争力战术” “品牌营销”抓住要害，解决认知不足问题； “产品特征”利益驱动，实际利益； “阶层语境”分众传播，强化传播效果； “竞争力战术”真正实现目标的连续不断的攻击力； 策略解析：地产整合营销的“四大支点”，即通过由品牌高度创造产品特征，再由阶层语境和竞争力战术贯彻实施。让“地产整合营销”不再只是通过执行层面形成简单的“形整合”，而是具备“指导产品方向，实现品牌理想”的真正策略组合方式，最终结果就是对细分后的目标市场实现由物质到精神层面的全方位整合打击。 风险预测： 10-11年市场供应量较大，本项目要面对的竞争压力巨大，必须要抢占先机占领高位，同时要练好内功，做好产品，才能在众多的项目中脱颖而出。 在制定营销战略时，需严格控制开发成本，采取分期开发，小步快跑的策略，分期分批开发产品，逐步占有市场。 目前大源区的投资客户比例偏高，整体的空置率也较高，主要是由于基础的社会配套不齐全所致，所以项目纯商业产品的入市时机要把握好。 三、分期开发原则和策略 项目分期依据： 项目工程进度：项目预计将在2010年12月动工，预计2012年10月完工，2011年5月一期入市 市场变化而定。 A方案：建议项目分三期连续开发，分阶段推售 一期：东面住宅与沿街商业 二期：北面商务公寓、沿街商业、酒店部分 三期：南面住宅与西面沿街商业与部分商务公寓 划分原因，期期开发互不影响，保护了小区整体视觉感 三期开发部分 一期开发部分 二期开发部分 三、分期开发原则和策略 项目分期依据： 项目工程进度：项目预计将在2010年12月动工，预计2012年10月完工，2011年5月一期入市 市场变化而定。 B方案：建议项目分两期连续开发，分阶段推售 一期：部分住宅和商业中心开发 二期：开发剩下的住宅和部分街铺与商务公寓 地块资源峰值提前开发，不利于提升项目整体的市场价值，但优势地块的开发可以为项目后期营造较好的市场氛围。 借助一期的市场氛围推出，二期住宅与精装商务公寓，利用精装商务公寓拉升整体销售价格，使其利润最大化 四、项目入市与开发周期 建设期 住宅部分 建设期 商业部分 2011年03月 整体动工 2011年09月 住宅预售条件 2013年03月 交房 2012年10月 住宅建设完成 2012年03月 商业部分预招商 2013年2月 商业部分完成 正式招商 具体工程进度待设计院完成设计后再与工程部进一步沟通 附表：“成都松芝（南沿线综合体）各项工作时间节点表” 2013年4月 招商完成80% 从开工到完成销售预计需要24个月，销售需要18个月 项目经济测算 第四部分 一、价格定位 1、住宅价格定位 以市场比较法估算价格，目前区域内与本项目同等档次的楼盘价格集中在7500-12000元/㎡之间。预计项目在2011年5月入市，政策逐步松绑情况下，大源区域房价年涨幅预计在8%左右，则预计项目入市时销售均价为： 本项目住宅均价建议：8000元/平米 2、商业价格定位 1、目前大源区域的商业租金在25-40元/平米 2、考虑项目未来市场成熟度提高，大源区商业价值提升，项目都市综合体运作资源合力效应。按照3%的投资回报率估算，在项目商业在入市后 预估商业价格为：12000元/㎡ 3、商务公寓价格定位 目前在项目所及区予内商务公寓产品均属在建设中，商务公寓价格不确定。天府大道沿线商务公寓价格在7000-9000元/㎡ 预计于2011年入市，考虑都市综合体的社会、经济及营销附加值，以及近年来大源组团商品房价格增长保持在8%的增幅。 入市售价建议为：7500元/㎡ （含装修） 项目开发成本核算------ A方案 1、项目开发经济指标 本设计指标仅作为参考，最终设计以设计公司提供为准 建筑指标及注释 建筑指标及注释 30000 　 容积率 5.00 　 总建筑面积 149000 　 商务公寓 51200 　 高层 74000 　 商业 23800 　 总车位个数 1301 含商业 地下车位面积 45535 　 园林广场路面 4500 ㎡ 2、经济测算表 编号 核算项目 核算系数 单位：万元 　 一、土地费 　 　 17081.70