长沙万科西街庭院营销策略构想.ppt

车友会专项活动 客户积累线 时间：9月中-10月； 目的：通过联合车友会等高端客户群体组织活动，来寻找真正有购买能力的客户群体； 内容：组织车友会的车主自驾游岳阳张古英古代民居村落 万科业主专场电影晚会 客户积累线 时间：11月； 目的：邀请前期所有的万科业主前来观看电影，提高客户满意度，提升客户推荐比例； 内容：进行万科业主的专场电影会； 万科西街庭院专题音乐会 客户积累线 时间：12月中； 内容：答谢万科业主，进行新年音乐会，并邀请马友友、陈美等具有国际背景的知名音乐家参与，扩大项目的宣传力度； 产品呈现线 万科西街产品发布会 实景呈现，用产品打动客户 在品牌推广、区域炒作达到初步成效，客户对区域、品牌乃至项目有了一定了解的基础上，切合客户心理，分阶段初步释放产品信息，建立项目市场高度，巩固客户关注度； 吸纳圈层客户、引入产品信息、提升客户产品预期 项目现场系列小众活动 产品呈现线 媒体建议： 户外广告牌内容重设计、制作、发布：产品信息开始释放时，更换内容，以项目主推广语、产品信息为主； 报纸广告：配合产品信息释放过程，发布硬性报广； 网站设计、发布：网站内容与产品信息释放过程同步；、电视广告制作、发布：产品信息开始释放时，发布万科西街庭院项目形象片； 车亭、车体及道旗广告：产品信息开始释放时，内容进行更换工地围墙 产品形象推广 产品项目卖点推广期 产品认同期 TH产品系列推介会 产品呈现线 时间：3月－4月，根据营销节奏以及产品信息释放的过程，进行相关的产品单项推介； 目的：契合客户心理，适时分批次释放产品信息，利用产品个性的品质吸引客户进一步关注； 对象：已积累客户、目标客户以及新闻媒体等； 内容： 建筑规划推介会；庭院设计推介会；户型推介会；其它相关推介会； Townhouse 拍卖会 产品呈现线 时间：4月下旬； 目的：扩大影响力，引起客户对本项目的集中关注，并适当抬高项目的整体均价； 对象：已积累VIP客户； 内容： 拿出景观位置较好的10套townhouse 单位采用荷兰式拍卖法拍卖，邀请VIP客户参与；再次引起市场关注，营造轰动的市场效应 万科西街项目高校行 产品呈现线 时间：6月； 目的：通过在高校与建筑专业学生教师的讲课或论坛的形式，传递产品的现代中式概念 内容：与行业人士或高端人士展开对话，扩展品牌营销和产品信息，完善积累客户； 老房子艺术摄影展 产品呈现线 时间：7月； 目的：通过老房子的摄影展来烘托出产品对传统居住文化的尊重与认同 内容：联系国际摄影名家，在营销中心进行专题的老房子的摄影作品展； 现代皮影戏演出 产品呈现线 时间：8月； 目的：举行皮影戏专题演出，邀请意向客户参与，传达出项目回归传统居住文化的理念 内容：邀请皮影戏团来营销中心进行演出 香茶品茗会 产品呈现线 时间：9月； 目的：通过中国传统的茶艺，结合项目本身的气质，传递出项目独特的核心竞争力 内容：邀请茶艺表演专家进行现场的茶艺表演，邀请客户参与，并来现场，被产品实景打动 剪纸艺术欣赏会 产品呈现线 时间：10月； 目的：通过中国传统的剪纸艺术，结合项目本身的气质，传递出项目独特的核心竞争力 内容：邀请剪纸艺术表演专家进行现场的茶艺表演，邀请客户参与，并来现场，被产品实景打动 现代书法赏析会 产品呈现线 时间：11月； 目的：通过中国传统的书法艺术，结合项目本身的气质，传递出项目独特的核心竞争力。内容：邀请湖南的书法大师进行现场书法拍卖，并邀请湖南本地演艺明星，如超女等，实现事件营销与产品营销同步； 销售节点 营销活动 客户积累 产品呈现 区域炒作 商业推量 第一次推量 蓄水期 第二次推量 品牌推广 邀请谭盾 媒体万科行 联合发布报广 区域论坛 商家酒会 高端酒会 高端人物访谈 车友会活动 电影节 音乐会 产品推荐会 高校行 摄影展 皮影戏 品茶会 剪纸艺术 现代书法 Townhouse 拍卖会 全市关注的事件营销 总体营销回顾 多条线并进联合营销 全市效应的事件营销 追随文化的产品营销 在整个项目的操作过程中，坚持产品、品牌、区域、客户四大方向的联合营销 在每条营销线上都有具有全市轰动效应的事件营销，时刻保持全市对本项目的关注度 保持现代中式的气质下，通过多个小活动营销，将客户引入现场，用产品打动客户 相信在以上突围策略的竭力执行下，特别是上策的有效实施，本案作为区域领头羊的地位将十分稳固，将完成量价齐升的大好局面。 销 售 篇 销售进程模拟 销售目标及静态模拟 定价策略 销售管理及团队架构 销售组织流程 总体目标及静态模拟 　全面目标 （1）销售周期 本项目销售周期为08年04月~08年12月，共计9个月。 （2）总销面积 建筑面积计8.5万方，其中包含住宅约5.3万方，商业约0.9万方，车库1.8万