商业业态划分制胜绝招.docVIP

? 步行街商业业态定位与划分 ? 符合商业发展规律和具有一定前瞻性的业态规划，是保证长桥河步行街后期经营成功的核心点之一。长桥河步行街在业态定位上既要具有相当的先进性，又要与宜兴当地其它商业业态产生良性的互补，突出“品牌购物、特色餐饮、高档休闲、时尚娱乐”四大主要功能，以多业态的组合消费模式，做到资源共享、优势互补，吸引消费群，繁荣商街。 ? 一、??? 商业业态的定位原则 1、中高档为主，部分细分业态走高档路线。 长桥河步行街的基本业态定位要与当地市场的整体消费能力相适应，同时也要兼顾部分高端目标群。宜兴是一个个体经济相当发达的地区，私营业主阶层众多，他们较好的经济能力决定了本项目的基本业态必须坚持中高档的原则，部分细分业态走高端路线，既同宜兴市商业中心的竞争对手在业态经营层面上明显错位，又能基本地满足各个目标群体的消费需求。 2、突出一个“特”字，以特色品牌见长。 本项目作为特色商业步行街，其基本业态规划要在“特”字上做足文章，除了坚持以国内知名品牌乃至国际知名品牌为主体外，还要创造出自身的特色，尤其是注意吸纳对消费者具有较大吸引力的特色品牌，如风格独特的老字号商店，如茶具、陶艺等，努力做到对本地人显示出步行街的特色，对外地游客显示出一个城市的人文特色，对海外游客显示出中国传统文化的特色。 3、注意提升业态品位，满足高端目标服务需求。 本步行街的业态定位还要从当地市场消费服务的实际状况出发，注重提升同类商业业态的品位，如步行街的餐饮、娱乐等商业业态，不仅要有档次和特色，还要在提升消费服务水平，力争做到“人无我有。人有我优”，以满足部分高端目标群需要。 ? 二、商业业态的定位与比例 ?? 根据步行街的功能定位，商业业态的划分共分为5个区块： 1、品牌购物板块： 作为商业步行街，购物功能对吸引人流起到了决定性的作用，购物属于步行街的主力板块之一。纵观国内成功运营的商业步行街，在业态比例划分上，购物功能的比重呈下降的趋势，休闲、餐饮、娱乐等比例呈上升趋势。 为凸现本步行街的零售功能与人民路商圈大型百货商厦在业态上的差异性，长桥河的购物业态定位应以品牌购物、时尚购物、精品购物、文化购物、旅游购物等几个部分组成，业态比例建议控制在30％左右。其中国际品牌约占30％，国内品牌约60％，其他品牌占10％，营造出集时尚消费、精致生活于一体的现代都市品位购物街。 2、风情休闲板块 休闲功能是最能够体现商业步行街特色的板块之一，在业态比例的分配上要强化休闲功能。目前宜兴市中心商业区休闲业发展明显滞后，缺少各类中高档休闲项目吸引国内游客，同时满足当地高端消费市场的需求。 因此，建议本项目的休闲功能的比例在25％左右。休闲业态定位以茶坊、酒吧、咖啡吧、茶餐厅、品牌休闲餐饮、特色美食等为主体，注重中高档品牌比例，主要以吸引国内外旅游者，宜兴市当地的私营业主、白领、青年群体和收入较高的居民消费群体等为主，逐步形成“风格各异、特色不同、层次多样”的浪漫休闲区。3、特色餐饮板块： 宜兴目前餐饮业发展相对落后，缺少高档的餐饮服务，即使花费不菲，也难以享受到相应的服务，远远不能满足高端客户群和商务宴请等需求。特色餐饮将是长桥河步行街吸引客群的一个亮点，业态定位应以高档特色餐饮、异国料理、风味酒楼等为主，消费群体以有一定消费能力的本地及来宜兴商务旅游消费者为主，凸现中西结合，别具一格的特色餐饮区，比例控制在20％左右。 4、?时尚娱乐板块 以解放路、人民路商业街为核心的宜兴中心城区，目前缺少具有特色和一定规模的夜总会等高档娱乐项目，现有的娱乐项目均集中在高档宾馆和龙背山附近，规模较小，硬件设施相对落后，还没有形成主流品牌。 长桥河步行街的中高档娱乐项目业态定位应以高档夜总会，KTV歌厅、桑拿、健身、美容会所等为主，填补中心商圈的市场空白点，业态比例可以控制在20％左右。 5、服务配套板块 配套功能的比例控制在5％左右，其基本业态定位应以银行商业网点、旅行社、数码照片冲扩、电信服务等为主。?? ? 三、商业业态和品牌的细分 合理的业态细分组合，可以在经营者之间形成良性的互动，彼此相得益彰。反之，非合理性的业态组合不仅无法达到良性互动的效果，甚至可能出现彼此排斥的不良反应。因此，长桥河步行街的业态细分组合必须从宜兴中心商圈的业态布局现状，新崛起的同类竞争项目和目标消费群体的角度，实现业态细分组合的差异化。 1、业态细分差异化策略 1）与同类竞争项目业态的差异化。 在业态组合上要充分考虑宜兴新天地购物中心、氿滨国际商业广场、现代生活广场等正在招商中的竞争项目的业态组合状况，做到有针对性的差异化。如氿滨国际商业广场规划了茶文化一条街，那么在长桥河项目中就要注重茶叶、茶具等业态的比例和品牌特色，做到差异化。 2）与人民路商圈业态的差异化 华地、新东方、新苏南等，主要