海口蓝天路改建项目可行性分析报告.docVIP

海口蓝天路项目可行性分析报告 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、总论 2 1、项目建设背景 2 2、项目概况 2 二、海口市住宅市场分析 3 一、市场总体特征——供求两旺，价格逐步升高，二元制市场客户结构成为必然，政策利好催生楼市火热 3 二、住宅供求分析——2010 年海口住宅市场呈现供求两旺态势 4 三、住宅供应分析——城市住宅供应逐渐向城市外围扩散 6 四、住宅成交分析——成交保持稳定上扬态势 7 五、住宅价格分析——高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开 9 六、客户需求分析——度假、投资、养老等多重置业目的 11 七、未来市场发展分析——各项利好推动下，进入高速发展轨道 12 三、本项目的发展前景 14 四、项目投资估算及盈利分析 15 1、编制依据 15 2、投资估算 15 3、销售收入 16 4、营业税及附加 16 5、盈利能力分析 16 五、结论与建议 17 海口蓝天路项目可行性分析报告 一、总论 1、项目建设背景 为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，通过改建，规划整条街，美化城市，从而进行蓝天路地改建。根据海口的城市总体规划发展以及蓝天路片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个海口重要的住宅区。本公司经过对海口全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据海口目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足海口市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。 2、项目概况 该地块位于海口明珠广场附近，彩虹天桥交叉口。紧接海口市九中，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有何山大桥与古城区相连。具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。 二、海口市住宅市场分析 市场整体表现出供求两旺的态势，市场容量不断扩充，由于存量不断减少，整体市场风险保持在较低水平；高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开；度假观念在转变，外销市场向内陆延伸，二元制市场正在渗透和反渗透。 一、市场总体特征——供求两旺，价格逐步升高，二元制市场客户结构成为必然，政策利好催生楼市火热 市场呈现供求两旺态势 09 年海口市场显现量价齐升的特点，成交量大大超过08 年，并处于高位运行，进入10 年1 月国务院发布海南国际旅游岛规划后，市场需求旺盛，成交火爆，成交量节节攀升，成交价格快速上涨，市场呈现供不应求之状。 高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开 在海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其它项目带来了生存空间。进入2009 年以后，海口的房价更是进入了一个明显的上升通道，特别是10年后拥有稀有海景资源的品质楼盘和成熟社区大盘成为带动价格上涨的主力。 度假观念在转变，外销市场向内陆延伸，二元制市场正在渗透和反渗透 岛内客户需求被激发是二元制的客户结构体系下的一种必然，这种趋势随着全国房地产大势的发展和国际旅游岛概念投入下呈现不断放大的势头。 政策性利好政策带动市场热销 2010 年1 月初海南正式获批国际旅游岛的消息首先引爆了海南的楼市，岛内置业和岛外投资度假养生需求一齐爆发，商品房价格快速上扬。海南作为我国唯一的热带海岛，独特的地理位置和优越的自然地理气候 二、住宅供求分析——2010 年海口住宅市场呈现供求两旺态势 06-08 年，海口的住宅市场呈现明显的供过于求状态，但是，供求比一直向平稳态势发展，在2009 年海口住宅市场供求比处于大于1，说明市场需求十分旺盛，市场存量逐步被消化，市场出现供不应求的形势，未来市场的竞争层面将加大，进入到2010 年后，政策性的利好催动了海口楼市的火热，市场需求旺盛，购房者众多，再加上海南土地新政政策，使得市场上供应相对不足，供求比差距快速拉大。 2009年1月-2010年2月海口市商品住宅供求情况对比 2009 年以来，海口市场一直保持良好的销售态势，销售价格和销售量同步上涨，消费者购买欲望持续增强。2010 年1 月4 日国际旅游岛建设上升为国家战略，海口楼市随之疯狂，吸引岛内大量投资客，导致海口楼市一夜间房价飙升，成交量大幅上涨，从图上可以看出进入10 年后海口楼市的供求比明显失衡，与突然放大的成交量相比，市场供应明显显得供应不足，供求比维持在较高位置。 吸引了众多客户的到访。 三、住宅供应分析——城市住宅供应逐渐向城市外围扩散 海口城市住宅供应水平逐年提高，但是随着中心城区住宅用地逐渐减少，城市住宅供应逐渐向城市外围扩散。