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《2004中国房地产金融报告》(三) 　　南方网讯　　　（四）个人购房贷款维持高增长 　　2002年以来，居民个人购房贷款余额直线上升，2004年底和2005年1季度末分别达到15922.3亿元和16743.7亿元，余额同比分别增长35.1%和30.9%。虽然2003年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维持30%以上。 　　图10：个人购房贷款余额和余额同比增长率（%） 　　资料来源：中国人民银行调查统计司 　　我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，有较大的发展空间。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。 　　从中国住房按揭贷款的实践看，1998年以后，鼓励银行向消费者发放按揭贷款，有的银行按购房额全额贷款，2001年6月19日，中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》（银发［2001］195号）, 2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003 ]121号），这些政策的目的之一是规范个人住房贷款按揭成数，严禁“零首付”个人住房贷款，提出按揭成数最高不得超过80%，对购买第二套或二套以上住房的，适当降低按揭成数。2002年以来各季度住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额的比例，见图11。用住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额比例的趋势值代表中国住房贷款的按揭成数，则从2002年以来，按揭成数逐年下降，但即使这样，中国住房贷款的按揭成数在2005年1季度也为63%。 　　图11：中国住房贷款的按揭成数 　　资料来源：根据中经网中国经济统计数据库和人民银行调查统计司数据计算（五）个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区 　　从居民个人住房贷款增长的地区结构看，东部地区增幅与全国增幅相当，中部地区略高，而西部地区偏低。地区分布极不均衡，从增加额看，2004年东部地区个人购房贷款增加3129.1亿元，占全国全部增加额的76.8%，其中上海、广东、浙江、北京、江苏五省市增加2452.4亿元，占全国增加额的60.2%；从余额看，东部地区占76.1％，上述五省市占59.9％，居民购房贷款集中在这些房地产热点地区。 　　图12：2004年个人购房贷款增加额的地区分布图（%） 　　资料来源：中国人民银行调查统计司 　　这些热点地区的增幅也较高，如2004年江苏增长50.5%，浙江增长45.1%，上海增长42.4%，天津增长39.9%，山东增长39.4%，北京增长30.5%。在中西部地区也有一些省份个人房贷高增长，如安徽增长62.6%，湖北增长59.9%，江西增长58.8%，湖南增长49.8%，广西增长44.9%，重庆和云南也龀?9%以上。 　　（六）政策性住房贷款快速增长 　　政策性住房贷款主要包括对个人的住房公积金贷款。2004年底政策性住房贷款达到2493.0亿元，其中个人住房公积金贷款为2096.2亿元，占84.1%; 2005年1季度, 政策性住房贷款达到2650.1亿元, 其中个人住房公积金贷款达到2223.5亿元。2004年底和2005年1季度末, 个人住房公积金贷款余额同比增长42.5％和38.8％。2004年以来政策性住房贷款的变动情况见图13。 　　图13：政策性住房贷款的变动情况（单位：人民币亿元） 　　数据来源：中国人民银行调查统计司 　　专栏3： 中国住房公积金制度 　　住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构，并设立住房公积金管理中心。 　　截至2004年底，全国住房公积金缴存余额为4893.5亿元。实际缴存职工人数为6138.5万人，占在岗职工人数的58.4％。2004年末个人公积金住房贷款余额2096.2亿元，占住房公积金缴存余额的比例为42.8％，除去个人住房贷款和购买国债，全国仍有沉淀资金2086.3亿元，占缴存余额的比例为42.6％。 　　2005年3月17日，中国人民银行决定将个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点，其中，5年（含5年）以下贷款利率由3.78%调整为3.96%；5年以上贷款由4.23%调整为4.41%。调整后，个人住房公积金贷款利率仍低于同期限个人住房抵押贷款利率1个多百分点。 　　目前，