2014长沙三一街区定位及招商方案(含租金制定).pptVIP

三一街区招商方案;第一部分｜项目市场调查分析 第二部分｜项目产品分析 第三部分｜主题定位 第四部分｜业态建议和租金政策、优惠政策建议 第五部分｜招商具体执行 ;;碧桂园·威尼斯城;三一街区;松雅湖区域;;项目的独特位置，导致项目的商业人流主要以周边1公里范围的消费力为主，其他区域基于成熟的商业配套，难以形成对项目的消费分流。; 目前项目附近商业整体氛围不浓厚，特立路沿线依托师范学院的师生消费群体，望龙路沿线主要是住宅底商。业态主要为餐饮，便利店，社区配套商业，无统一规划，不成规模且档次较低。;特 立 路;特立路沿线业态分布：依托师范学院的师生消费，主要为餐饮，小超市，通信等业态。;;项目地以居住功能为主，缺少行政区、商务等要素：将会对本项目的全天候经营带来影响，造成消费的时段不均衡； 项目周边以中青年中高收入得职业人群为主：其消费特点虽其工作性质而定，即一部分人周一至周五全天在外进行商务消费，在家庭居住地的生活消费频次底； 项目泛周边区域有大量中高端收入居民，项目定位应主要考虑这一客群；;区域商业现状——商业发展不成熟，商业氛围不浓厚，且区域商业档次较低、缺乏管理，主要为街道底商，经营情况一般。 业态经营现状——业态主要是便利店，餐饮类，以满足社区配套为主，经营状况不甚理想。 租金现状——大部分已经入住3年以上的小区，租金水平在50元/㎡/月左右。 面积情况——区域商业面积区间跨度较大，部分商铺为一拖二，去化困难。 未来供应——从现阶段的规划来看，未来项目周边的商铺供应主要以社区型住宅底商为主，类型相似，体量略小。;; 项目四至情况 东面：体育公园 南面：待开发生活居住区 西面：成熟生活居住区 北面：成熟生活居住区 项目商业基本数据 项目总计64个临街铺面，其中一二期26个，三期38个； 总面积：约7800平米； 项目总户数：4000户，约容纳14000人口； 项目商业人均面积为：0.56平米/人。 交通环境 项目东面、西面均为交通支线。;;;;1、部分铺面层高偏低：26个???面，11个铺面层高在4米以下。 2、业态规划混乱：项目没有进行统一业态规划前提下的招商，欠缺引导性，业态落地混乱。 3、欠缺形象商家：目前招商落地的商家无论是品牌、档次、形象，均不能拉动人流。 4、欠缺统一的招商政策：招商租期长短和政策不统一。 ;;;三期整体商业呈阶梯状分布，昭示性较差，并低于路面，被绿化所遮挡，停车不方便，这都会导致经营户的很多不便，不利于商业氛围的打造;部分商铺内部结构不合理，门面不规整，导致空间利用率低，不利于商家的经营和布置，建议在租金均价上走低。;此类商铺进深与面宽都比较规整，适合多种业态营业，空间利用率高，建议租金在均价上稍高。;;周边商业的主导者;长沙城东唯一社区风情乐活尚街; 一个能满足周边生活需求的消费场所； 一个真正能让片区成熟起来的符号； 一个能让大众沉淀气质的场所； 一个气息时尚，并具有趣味的场所。 ;;2;1;1;针对上述业态规划，拟租面积如下：;1、 以优惠甚至以震撼租金入市，以优质优价的形象打入市场，获得市场关注，聚集人气。 2、结合租金低开的策略，先以较有吸引力的租金推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，租金亦做相应提升。 3、设立一个“三年零租金”铺位名额，吸引商家，可在意向商家累计50%左右时候推出“交铺抢占零租金”活动，以大优惠大抽奖的方式推动商家签约。 ;1 租金策略：采取租金不均衡原则，望龙路与湘龙路交界处商铺租金较高，向两边延展的商铺租金较低。 租金水平：租金价格范围一层控制在40-50元/㎡/月，二层控制在15-25元/㎡/月。 招商政策：租赁合同三年一签。前两年租金不变，从第三年开始，租金涨幅每年以8%-10%的幅度递增，或随行就市。 2 优惠政策：100平米以下铺面免租3-6个月，100-200平米铺面免租6-10个月，200平米以上商铺免租10-15年月（具体免租时间据据铺面大小及商家质量而定，免租期分两次给予）。;;;;直招+坐招相结合，做到有效招商 1、统一招商、统一运营、统一物业 2、有效的考虑项目情况，有针对的选择商家 3、调整灵活，树立商户信心 4、走出去，更多的搜集商家资源，提高招商质量 ; 采取租赁方式招商，分业态集中式分段招商，并且利用一切手段对项目造势 1、媒体整合 1.1 立体交叉组合：在住宅户外广告中加带商业招商信息，形成商业与住宅互动，扩大影响。 1.2 公关活动先行，以企业为依托，构筑较高的平台，与