独栋价格专项建.docVIP

汇金国际独立商业价格及销售专项建议 大麦2014（汇 策）字第006号 前言： 依2014年4月2日集团及项目开发商与销售公司会议，应开发商要求，针对汇金国际独立商业进行初步估价方案，我公司经过反复调研、讨论、分析，形成正式方案如下： 一、区域竞品楼盘独立商业及底商销售简要分析 区域主要竞品在售楼盘当前销售价格采样数据如下： 1、独栋商业： 项目名称 英伦城邦 上层上品 华联国际 东方国际社区 项目地址 顺庆白土坝 顺庆滨江中路 顺庆荆溪大道 高坪松林路 铺位面积 45-3000㎡ 20-1000㎡ 35-300㎡ 500-1400㎡ 层高 5.9-6.4米 4.8米 5.9米 4.5 销售模式 拆单 1楼拆单，2、3、4楼整层 整栋、整层、拆单均可 整栋、整层 成交价格 1F:40000（临街报价） 2F:16000 3F:17500 1F:27000 2F:14500 3F:12500 1F:11500 2F:7500 3F:8100 1F:27000 2F:14500 3F:12500 综合分析 享成熟配套，打造唐宁街，独立商业层高较高，其招商成功 享成熟配套，层高没有优势，非真正意义上的独栋商铺 区域配套部完善，远离城市中心，人气不足 独栋整层或整栋销售，面积较大，且价格较高，客户承受力有限 小结分析： 1）、目前南充区域在售独立商业基本集中在顺庆区，体量约15万方，除了北岭颐园是整栋拍卖销售外，其他项目均以整层或拆单销售，1楼销售均价基本在24000元/㎡左右。 2）、本项目的客户，实际上真正咨询整体购买独立商业的客户也是非常稀少，我们一直把沿街的商业定位于独立商业而非独栋，也就是从战术上主要倾向于分拆销售。 2、底层商业 项目名称 规模（㎡） 已售 面积区间 成交均价 佳兆业·君临 15000 20 65.75-159.10㎡ 1F：24000元/㎡ 2F:8000-10000/㎡ COCO香江 8栋底商 193 30-200㎡ 19000-23000元/㎡ 英伦城邦 2000 约330 67-121㎡ 22000元/㎡ 小结分析： 整个白土坝区域楼盘较多，商业体量较大，目前在售项目却只有君临和英伦城邦；而年初亮相的仁和春天和新城国际目前均处于咨询排号阶段；虽然再往北已开盘项目的博雅豪庭、创世纪、欧香小镇商业均不接受咨询，与该区域目前人气不足，商业看不见前景不无关系。 但是，最主要的还是区域发展价值已体现，未来的升值潜力大。 二、排号客户分析 客户意向区域 意向单位 独立商业 住宅底商 北组团 数量 87 52 1 小结：目前为止，意向客户独立商铺排号占62%，独立商业临主干道，人流量、昭示面较大；住宅底商属于项目商业街，无论从昭示面和人流量都无法独立商业相比。 2、独立排号客户意向楼层 意向楼层 一层 二层 顶层 数量 112 7 2 小结：93%的客户都对一层较为心动，因为一层从商家自身角度来看，更方便更吸引消费者进店来看，增加了店铺人气，所以大多客户比较忙倾向于购买一层的商铺。 二层及以上客户需求量相对较小，但我们可从高楼层的优势角度进行宣传，如视野、感官，尤其是价格的优势等方面，吸引更多客户选择2-3层的商业。 3、独立排号客户价格预期 预期价格 1.5万左右 2.5万左右 3.5万左右 数量 10 104 21 小结：排号客户预期价格在2.5万左右的居多，占77%，其次是3.5万左右占16%。那么，从意向客户预期价格上看，反映出区位价值已体现，若项目商铺一楼均价定价在3-3.5万左右，客户是比较能够接受的。 排号客户购买目的 购买目的 投资 自营 数量 97 30 小结：在目前商业竞争压力较大的环境下，7绝大部分的客户都选择将购买的商铺来作为投资项目，2仅仅四分之一左右的客户选择自主经营，这部分大多为个人经营者。 分析： 1、目前商业排号客户中，独立所占比例较高占62%，说明本项目独立商业在市场上很受欢迎。但独立排号客户比重中，1层客户占93%，2、3层仅占7%，后期销售难度主要集中为2、3层商业； 2、独立商业排号客户中，77%的客户能接受1楼2.5万/㎡左右的价格，16%的客户能接受1楼3.5万/㎡左右的价格；说明区域发展形势已呈现出了商业价值，但是可能与开发商期望的价格仍然有一定差距； 3、排号客户大多倾向于独立商业底层物业的购买。76%的排号客户属于投资型，可见，目前排号客户任然以中小型投资客户居多； 4、目前我们排号客户基本上是中小客户，几乎没有所谓整体购买一栋商业的意愿和能力！所以，我们必须有一个清晰的认识；片面追求按独栋的思路销售，应该是不可取的，基本上等于把我们目前的排号客