第十章城镇土地分等定级课件.pptVIP

第十章 城镇土地分等定级;第十章 城镇土地分等定级;第一节 城镇土地分等定级概述;城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分，是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。 在土地管理工作中，城镇土地分等定级是土地利用管理的一个重要组成部分。 ;城镇土地分等定级的对象：;（一）土地分等定级与土地估价的关系;土地分等定级与土地估价的关系：;二、城镇土地定级的类型及其定义;（一）城镇土地定级类型;土地综合定级：根据影响土地质量、土地区位、土地利用效益的的经济、自然、社会因素及其贡献的大小，经济活动中的地位、作用，对城镇内土地用同一标准评定土地级别。不考虑土地的用途、不同用途对土地利用条件的不同要求。 土地分类定级：对一定区域内的土地，按照其主要用地类型，分别确定其定级因素及其贡献大小，用全域覆盖法评定各主要用地类型的级别及其在土地空间上的分布。 ;（二）各类定级的关系;三、城镇土地定级的方法;多因素综合评价法评定土地级别是根据各单元的综合分确定的反映了土地使用价值（质量）的大小，但不能直接反应土地收益或地价，不便于与土地有偿使用工作相衔接，但可以辅助市场资料进行验证。;四、城镇土地定级原则 ;（3）地域分异原则 城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域 划归为同一土地级。如五大道与谦德庄地区质量的差异；五大道与小白楼商业区的差异。 （4）土地收益差异原则 （5）定量与定性分析结合原则 ;第二节 城镇土地定级因素分析;基本设施;二、因素指标类型;（2）软指标：从质的方向反映因素因子的影响程度 ： ;三、确定土地定级因素因子的基本原则与方法;城镇土地定级因素;（二）确定土地定级因素因子权重的基本原则;（三）确定土地定级因素因子权重的方法; 特尔菲法：客观综合结合多数专家经验与主观判断相结合的一种技术测定方法 1）确定因素 2）选择专家 3）设计评估意见征询表 4）专家征询和??间信息反馈（一般三轮以上）;5）权重测定结果的数据 M——专家总算 ai——第i位专家的评分值。（ 计算均方差 S 越来越小，意见的离数程度就越小） Ei ——第i个因素或因子经过多轮打分后的均值。 ;案例 : 武清区土地级别影响因素因子分析表 见附件1;第三节 城镇土地定级的程序与方法;二、城镇土地定级资料收集与调查;;（二）交通条件资料;用以判断道路的作用指数（规程中确定） 道路功能分; 2、公交：公共汽车、道路、地铁路线及站点分布、车流量及停靠次数。—— 公交便捷程度 （与公交、地铁有关部门联系，印好的公交指南有各车路的停靠站、路线、乡村公路招收听成、站点分布密度。） 计算：公交站点流量：一定区域内各站点每小时停车之和。 每天12—16小时 计算公交站点功能分。; 3、对外交通：交通工具类型、设施规模及分布。—— 对外交通便捷度。 火车站、汽车站、飞机场、港口、高速公路的位置和规模。（不含单位自存的接轨道专用码头） 注意： 对外交通作用指数 与规模有关 相对半径 与位置有关;（3）基本设施状况资料;（四）环境条件资料;（五）社会、历史、人口资料。;（六）城镇规划资料;（七）产业集聚资料（P30）;三、定级因素量化整理及分值计算;主要特征： 一是它所依附的客体在城镇中分布面积较大； 二是这类因素仅对其自身客体所在位置产生影响，而对周围的地块基本无外溢的影响。 例如：城镇中基础设施、自然条件、绿地状况;有些土地因素依附的客体虽然有一定的区位波及和效益外和溢作用，但若影响范围较小，或在影响范围内其作用变动作用不大，也可以当作面状分布因素处理。 例如：环境污染状况 ;重要特性： 一是这类土地因素所依附的客体在城镇中占地面积小，在空间分布上集聚现象明显，相对于城镇整体而言多为点状、线状形态分布； 二是这些因素不仅对其自身客体所在位置上的土地有影响，而且还通过区位的波及性和外溢等作用形成一定的区位关系， 对其周围地块乃至整个城镇土地产生不同影响。 如：与商服（商业服务）中心、道路、文体设施、公交站点等客体有关的因素。 ; 对面状因素量化时，可直接计算其对空间上各点的作用分。 一般按下列常用模型计算作用分： 式中 ：e i——i指标值的作用分； Xi——i指标值； Xmin——i指标值的最小值； Xmax￣￣i指标值的最大值。 划分3~10个作用分区间，编制作用分值表。; 点、线状因素量化过程： I