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4、租金预测 租金预测—方式 我们在定价时采用的定价原则： 综合品质定价法（市场比较法） 通过项目所在地段周边几大配套商业的综合比较，得出项目合理租金范围 综合品质如何是业户所关心的问题，商铺的地理位置、项目的整体规模、物业的档次、规划设计的合理性、配套设施的齐全、交通物流的便捷性、后期经营的好坏都将直接影响项目的综合品质。为了能够更为科学的、客观的反应各个地产项目的综合品质，并将其量化。综合品质评定法应用了商业地产项目综合品质指标评测系统，建立数学计算模型，对各个项目的综合品质进行评定。 各要素权重统计表 地段 交通 规模 档次 规划 业态 25% 20% 10% 10% 20% 15% 租金预测—方式 项目综合品质评定 编号 名称 地段 交通 规模 档次 规划 业态 综合品质 1 天水商业街 85 85 70 75 70 80 77.5 2 天水广场 95 85 90 90 85 85 88.3 3 天合财汇中心二期店铺 70 70 65 70 60 70 67.5 4 三江超市店铺 90 90 85 80 75 75 82.5 5 本项目 75 75 80 75 85 80 78.3 租金预测 编号 名称 租金 （元/天/平米 ） 综合品质 可比均租 （元/天/平米 ） 1 天水商业街 2.8 77.5 0.036 2 天水广场 6.5 88.3 0.074 3 天合财汇中心二期店铺 2.0 67.5 0.030 4 三江超市店铺 4.2 82.5 0.051 租金预测 可比租金=各项目租金/各项目综合品质 本项目的可比均价=各项目可比均价之和求平均值=0.05元/天/平米) 本项目的租赁价格=本项目综合品质*本项目可比均价=78.3*0.05=3.92 ≈4.00 （元/天/平米 ） 根据市场品质定价推算出 本项目的合理租金在4.0（元/平米 /天 ）左右； 另据调研得知，项目地段商铺租金平均年涨幅在5%左右； 租金预测 某写字楼商铺分析 1、城市规划2、项目概况3、区域解读4、租金预测 1、城市规划 城市规划 现 状 城市框架正逐步拉开， 房地产等基础建设呈现跳跃式发展 城市整体规划格局目前相对不清晰； 城市形成跳跃式发展； 城市界面不断向外顺延发展； 多中心的打造，将形成城市新节点。 把宁波建成一个以宁波中心城为核心、以区域经济一体化为依托，由郊区及周边城市群组成的，具有很强的综合功能和合理的城市形态，辐射面广、影响力大，在长江三角洲乃至全国和东北亚经济发展中发挥重要作用的现代化都市区域。 宁波市域被分为南、北两部分，南部为生态发展区，北部则全部纳入都市区范围，并由滨海线与沿海国道主干线构成T轴。未来的都市区包括宁波中心城及余姚、慈溪、奉化的部分区域，呈双核组团式布局结构，而未来的中心城区则要形成“一心”（城市中心）、“两带”（沿海产业带和三江六岸生活带）、 “三片”（三江片、镇海片、北仑片）、“多点”（各具特色的十几个卫星城镇）的空间形态格局。 城市定位及总体规划 城市规划 国际航运中心 宁波经济基础开发区 人口规模：40万 石化工业及加工区 人口规模：20万 三江片老城区 人口规模： 160万 奉化 旅游服装产业基地 人口规模： 30万 鄞州中心区 人口规模：25万 东部新城 新行政、商贸中心 人口规模：15万 北部中心，接驳杭州湾大桥 人口规模：50万 东钱湖片区 旅游、高尚居住 宁波科技园区 城市总体规划 城市规划 城市发展方向 鄞州新城 东部新城 新三江口 城市规模扩张仍然是宁波未来10年发展的主要方向； 新三江口、东部新城几银州新城将是未来宁波的重点发展区域 杭州湾跨海大桥和绕城高速等工程陆续完工后，江北区就真正成为了宁波城区迎接上海、杭州等长三角主要城市辐射的门户。届时江北将成为宁波城市的新中心，并将重新定义整个大宁波的经济格局 城市规划 城市规划—小结 城市中心扩大化，新三江口为未来发展的重点区域之一； 2、项目概况 区位 交通 体量 四至 项目概况—区位 财汇中心商铺位于宁波市新三江口畔弯头中心区： 江北区康庄南路东侧，背靠天合家园，南依天水家园，距离世纪联华大型SHOPPING MALL仅100余米，距江北万达广场1.1公里，距湾头大桥仅400米，离天一广场15分钟的公交车程。 本 项 目 项目主要靠西侧康庄南路与外部连通。南部次入口与康庄南路与道路连接，南部道路为天合家园一期主大门，通过该路可以和湾头大桥大桥相连接。东侧道路位于财汇中心和