第八章土地增值税及其核算.ppt

第一节 土地增值税基础 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 【例题·单选题】下列各项中，应征收土地增值税的是（　）。　　A.个人之间互换自有居住用房地产　　B.兼并企业从被兼并企业得到的房地产　　C.抵押期满权属转让给债权人的房地产　　D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产 ?『正确答案』C『答案解析』个人之间互换自有居住用房地产可以免征土地增值税；兼并企业从被兼并企业得到的房地产,暂免土地增值税；通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产，是赠与中的不征收土地增值税赠一种情况。 第一节 土地增值税基础 【例题·多选题】下列各项中，属于土地增值税征税范围的有（　）。　　A.转让国有土地使用权　　B.出让国有土地使用权　　C.转让地上建筑物产权　　D.转让地上附着物产权　　E.转让（独立）地下建筑物产权 ?『正确答案』ACD『答案解析』出让国有土地使用权和转让地下建筑物不属于征税范围。注意，这里，地下建筑物和房屋下的附属物（比如地下车库）是有区别的。房屋的地下车库转让是征收土地增值税的，但是独立的地下建筑物不是土地增值税的征收范围。 第一节 土地增值税基础 五、纳税地点——房地产所在地 具体包括： （1）纳税人是法人的 当转让的房地产坐落地与机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税； 当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。 （2）纳税人是自然人 当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，在住所所在地的税务机关申报纳税； 第二节 土地增值税应纳税额的计算 4．与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加（三税一费）也可视同税金扣除。　　其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除（两税一费）。　　对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。 5．其他扣除项目：（1+2） × 20%（针对房地产开发企业，加计扣除） 6．旧房及建筑物的评估价格 第二节 土地增值税应纳税额的计算 提示： 扣除项目房地产企业与非房地产企业不同；新房与旧房不同。 （一）新项目转让——房地产企业扣5项 房地产企业：1、2、3、4、5项 非房地产企业： 1、2、3、4项 第二节 土地增值税应纳税额的计算 提示： （二）旧房及建筑物扣除项目为 (1、4、6项） 1.房屋及建筑物的评估价格。　 注意，评估仅仅针对房地产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金 第二节 土地增值税应纳税额的计算 （三）转让未进行开发的土地使用权(1、4项） 　　1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。　2.转让环节缴纳的税金。 第二节 土地增值税应纳税额的计算 计算步骤：　　（一）确定扣除项目　　（二）计算增值额　　增值额＝收入额－扣除项目金额　　（三）计算增值率　　增值率＝增值额÷扣除项目金额×100% ＝ （二） ÷ （一） ×100% 　　 （四）确定适用税率　　依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。　　（五）依据适用税率计算应纳税额　　应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 ⑥扣除项目金额合计 =400+450+82.5+220+170=1 322.5(万元) （3）转让房地产的增值额为： 4 000-1 322.5=2 677.5（万元） （4）增值额与扣除项目金额的比例为： 2 677.5÷1 322.5=202% （5）应纳税额 =2 677.5×60%-1 322.5×35%=1 143.625（万元） ?第二节 土地增值税应纳税额的计算 第三节 土地增值税的账务处理 一、账户设置 在“应交税费”账户下设置“应交土地增值税”明细账户进行核算。 从事房地产开发的企业和非从事房地产开发的企业均有可能发生房地产转让行为；而从事房地产开发的企业按其经营范围可分为主营房地产和兼营房地产两种情况。针对不同情况，企业还应分别设置“营业税金及附加”、“其他业务成本”、“固定资产清理”等账户，反映企业应负担的土地增值税情况。 二、会计分录 （一）从事房地产开发企