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仅供个人参考 “地产诸葛亮”之老总访谈（ 1） 从武汉工业地产开发看房企的战略转型 1 、您如何看待武汉产业地产的发展现状与前景？ For personal use only in study and research; not for commercial use 产业地产的开发在武汉地区应属发展的初级阶段， 由于十多年来 以住宅为主体的房地产发展保持着迅猛势头， 涉足于产业地产的企业 不多，且先期大多是国企。 近几年来由于国家不断加强对房地产调控 的力度，且竟争已日趋激烈， 造成相当数量的房企被迫转型涉足于产 业地产的开发， 同时其它行业的企业由于利益趋使， 期往涉足于房地 产开发，而产业地产是其一个迅速入市的领域。因此，总体上来看产 业地产的开发对大多数企业而言， 均处于探索阶段， 真正发展成型的 企业和模式并不多。 我十分看好产业地产的发展前景， 首先产业地产顺应国家经济发 展战略，将得到地方政府的欢迎和政策的实质性支持。 同时各地大中 城市产业规划和建设均走上快车道， 未来城市的发展空间和需求将对 产业地产开发提供有效的支撑。 其次产业地产具有发展的可持续性特 点，对于许多房企而言， 是实现其企业战略转型和升级的一个较好的 不得用于商业用途 仅供个人参考 选择。 2 、For personal use only in study and research; not for commercial use 3、 4 、对于武汉房企而言，开发产业地产项目的常见难题有哪些？ 应该如何解决？ For personal use only in study and research; not for commercial use 目前开发产业地产项目最常见的难题概括起来主要有四难： 1、定位难 2、招商难 3、人才难 4、赢利难 一些转型类的开发企业， 仍以住宅开发的思维来进行运作， 草率 定位，盲目建设，以产定客，或单纯以价格和优惠政策来吸引客商， 结果往往就是供需不对路， 事与愿违。 另外产业地产招商与房地产住 宅销售差异很大，难度和要求也相差很多。 产业地产本身就是一个探索的领域， 因此成熟的人才本身就十分 不得用于商业用途 仅供个人参考 稀缺，这从产业地产服务商方面就可以佐证， 各地均拥有大量的从事 房地产开发的策划和招商销售的服务商， 而能够为产业地产提供专业 策划和招商销售的服务商则十分稀少。所以产业地产开发“找人”十 分困难。 “赢利”是产业地产一大难题，由于开发周期本身较长，若定位 不准或招商不畅，项目会处于收支严重失衡，且转型十分困难。各地 均有一定数量的开发区和产业园处于仃滞甚至荒废的现象。 3、您认为武汉的产业地产项目应该怎样定位？ 这个问题只能宏观地讲， 因为必须针对每个项目的具体情况进行 策划。我这主要针对工业地产谈谈自已的一些观点，我认为产业地 产的定位要注意三点 （1）一个方向 产业地产的开发要确立综合性开发的这个思维方向， 产业城市化 发展是这个行业发展的趋势，由于多数产业地产地处开发区或城市 近郊等城市新兴发展区，单一的产品开发往往难以解决现金流和赢 利问题，只有复合思维并阶段性运作，使项目顺应城市建设的节奏 而发展，这才是真正的科学发展观。 （2 ）二个对象 产业地产的开发要服务好二个对象， 即政府和客户。 对政府要争 取在地方经济发展格局中扮演重要的角色，