房地产企业全面推开营改增试点专题连云港国瑞.pptxVIP

房地产企业全面推开营改增试点专题连云港国瑞 2016.04; 一、全面推开营改增试点综述 二、营改增对房地产企业的主要影响 三、房地产企业面临的主要涉税问题 ;第一部分;一、为什么全面推开营改增还称之为“试点”？ 楼继伟表示，5月1日全面推开营改增仍旧为试点。原来增值税和营业税分制。营业税按营业额重复征收。两税分制，造成了包括企业行为和财务方面的一定扭曲。因此，在改革中需要采取不少过渡措施，所以这次税改仍叫试点，是全面的试点。 ;;;自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。 [?征管和科技发展司副司长　杨培峰?]??6月30日前继续使用地税发票，在国税申报缴纳增值税。【? 2016-04-21 】 纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。;;三、全面推开试点政策文件体系综述 （一）基础框架文件 财税【2016】36号 1.《营业税改征增值税试点实施办法》：按税制要素进行设计的总体框架。 2.《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：试点行业的特殊税制安排 3.《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：税收优惠政策 4.《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》：跨境应税行为退、免税政策 ;;国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告（2016年第15号） 国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第16号） 国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第17号） ;;第二部分;一、增值税概述 1、与营业税区别 2、增值税一般纳税人与小规模纳税人 3、增值税专用发票与普通发票 4、增值税一般纳税人的税款计算（进项税与销项税）;二、“营改增”影响 （一）内部涉税财务管理的规范 财务管理的规范化 虚开增值税专用发票的法律责任 索取发票的重要性 ;（二）过渡性政策的影响 就存量的房地产项目引入过渡性政策，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目才适用于11%的增值税率。;（三）以扣除土地价款后余额为销售额规定有利于毛利率较低的住宅地产开发销售企业。; “营改增”规定房地产开发企业销售开发不动产时,以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额,税率11%;（四）固定资产和在建工程进项税额抵扣规定有利于商业地产(商铺、写字楼)销售。; “营改增”规定2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。这意味着对于那些缺乏进项税额的企业,可以通过购入商业地产(特别是写字楼,无论是固定资产还是在建工程),来增加自身的可抵扣进项税额,从而,将间接有利于商业地产的销售。;（五）商业地产开发租赁企业能否受益取决于下游租户是否能抵扣进项税从而实现增值税转嫁。; “营改增”规定提供不动产租赁服务,税率为11%。根据测算,如果商业地产开发租赁企业的下游租户是企业租户,并且也是增值税的一般纳税人,那么,该类房企作为业主可以将增值税税负以进项税额的形式转移至下游企业租户,从租户的角度来看,附着在租金成本上的增值税进项税额可以抵扣它自己的销项税额。于是,在租户租金成本不变的情况下,在营改增前后,该类房企的租金净收入是上升的。但是,如果该类房企的下游租户是个人租户(或者是小规模纳税人),那么商业地产开发租赁企业只能自行承担增值税销项税额税负,即对于该类房企,在租户租金成本不变的情况下,在营改增前后,租金净收入则是下降的。 ;风险提示： 增值税专用发票无法获取导致房企无法抵扣增值税销项税额 增值税专用发票不能按时取得将导致房企税负上升（因纠纷建安企业开具增值税专用发票滞后，留抵？） ;第三部分;一、土地价款的差额扣除;二、不动产的分期抵扣;（一）房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11% （二）小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 ;四、特殊规定和过渡政策;;;五、纳税义务发生时间;;六、房地产业销售和出租不动产预缴及纳税申报;;;;;;;