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从房贷杠杆率指标谈中国房地产问题 原创2016-09-07Alphonse 本文由一位忠实关注者匿名投稿，作者是金融投资和经济研究领域的资深人士。 摘要 1.房贷是债务，债务是刚性的，是以居民收入的现金流偿还的。房价能涨到多少，短期内可能由资金等多种因素推动，长期而言还是由居民收入的增速来决定的。研究房地产杠杆率，指标的选择非常关键，之前很多研究的指标选择（比如房贷存量/GDP）都存在较大问题，未能客观的衡量房贷杠杆率。  2.居民杠杆率是我们需要关注的问题，但是更需要担心的是短期内杠杆率快速提高、杠杆分布不均（低收入加杠杆），美国“次贷”危机前居民部门“加杠杆”就是如此。但由于一线城市房价20年未下跌，很多人已养成了“XX永远涨”的预期，并根据这个经验和预期，较大幅度使用杠杆买房。最好不要轻易的外推历史的经验，虽然过去房价每次下跌，事后看来都是买点，那确实因为之前经济整体的基本面不错。未来如何，得把自己个人的收入预期，和宏观经济的走势、政策可能的变化等因素都考虑进去。  3.一般而言，一个国家城市化率不断提高的过程也是一个居民房贷杠杆率不断提高的过程。从美国和日本的历史可以看出来，即使城市化率不提高，存量房贷杠杆率依然有可能会上升，更不要说城市化率不断提高的阶段了。我国的城市化水平远低于日本，但是相应的存量房贷杠杆率指标已大幅超过日本泡沫经济水平，也以超过其史上最高点。且城镇化过程本身也将继续带来房贷存量杠杆率的上涨，这值得我们警惕。  4.从总量数据来看，这可能是最后一次可以不担心出现较大问题而利用居民资产负债表加杠杆的过程。后面想再让居民部门这样短期内大幅度加杠杆而不出现问题的可能性较低，也对居民部门未来在不严重影响消费等其他经济行为的情况下，大幅度加杠杆的能力存疑。  5.一线城市房地产价格的问题较为严重，但这不仅仅是一个房价的问题，还涉及到城市和土地的规划，城镇化总体思路，对于人口管控的规划，地方财政等其他问题。之前大家担心三四线城市的房地产库存问题。现在也需要担心一二线城市普通居民的杠杆问题，尤其需要警惕收入处于最低的10%但在这两年承接了较多房贷的居民的放贷杠杆问题。  6.宏观数据告诉我们，当前居民房贷存量杠杆率（居民人均房贷存量/居民年可支配收入），交易杠杆率，房贷与居民部门各种资产比较的指标都值得警惕，未来需要紧密跟踪。  7.即便如此，我们仍然无法估计房地产何时到达短期的高位，或是否到了拐点，从宏观数据上倾向于认为短期的高点会在一年之内达到，但这并不确定。若想要一线城市房价有较大幅度下跌，可能需要多种触发因素。  8.房地产是否会引发危机，是否可以和美国次债危机前作对比？光看宏观数据，尚不能回答这个问题。因为这需要更加微观的数据。我们需要追踪的是房贷的承担人是否有能力还款，尤其是承担房贷人群里面收入最低的10%，这是问题的关键！  9.过去两年居民加杠杆的速度太快，可能是由于人口高峰的因素，也可能是由于投资投机购房数量的大幅增加，我们需要了解杠杆主要是由刚需推动，还是由投资投机推动，各自对应的人群的收入财富状况怎样。这些信息宏观数据看不出来，但政策制定者应该尽快对此有深入的调研。  10.所以我们要把房贷的微观数据和居民收入财富的微观数据映射起来。如果房地产杠杆主要加在富裕阶层身上，可能问题会好很多。但是考虑到他们买房普遍比较早，且房屋数量较多，感觉更应该担心这两年由于人口高峰期等压力而被迫加杠杆买房的刚需人群。但也要紧密跟踪一部分人群利用杠杆进行投资或投机购房的行为。  11.微观数据是决策的依据。而从银行得到的一线数据的可信性可能有问题。有关部门需要立刻进行相应的微观数据调查。现在最大的问题是微观数据不可得，使得我们去用宏观和总量数据对现状进行揣测，这有点盲人摸象的意思。  12.个体和政策制定者应该根据自身定位，理性的分析数据。个体买房主要是看自身预期的未来收入是否能够保持一定的增速，如果收入增速能超过房价的增速，那问题并不大。但不是每个个体的收入增速都能超过房价的增速，也不是整个社会一直都能保持这么高的收入增速。所以政策制定者如果从整个社会的角度，也就是SocialPlanner的角度出发，一定要避免发生萨缪尔逊所说的合成谬误。  13.房贷的杠杆率，房地产发展存在一定问题，虽然现在看上去还处于可控的状态。但现在留给我们的时间似乎似乎不多了！ 关于方法论的一些思考  首先，作为一个从事金融投资和经济研究相关工作的个体，我先说明下我对于业界研究的一些看法。业界研究和学术研究毕竟很不一样，后者的严谨性，可验证性，被挑战性要远大于前者。经济学和金融学的学术研究可以说是非常挑剔的，也非常不容易，发一篇论文经常需要三年以上时间，所以基本上发表在不错的学术期刊上的文章的细节都被