各板块商业市场519.pptxVIP

;大郑东商业房地产市场现状——;高铁站商办客户分析——;高铁站商办成交总价段分析——从下表可以看出写字楼的主要成交总价集中在187-323万占比51%；公寓的成交总价集中在76.7-148.2万，占比41%；上铺的成交总价集中在250-391万，占比47%，说明高铁片区高端客户较多;大郑东商业房地产市场现状——;大郑东商业房地产市场现状——;区域商务项目竞争环境——区域多数竞品项目容积率在2.5以上，商业物业日益增多；部分项目如象湖国际公寓以8300元/㎡，写字楼以12000元/m2的价格依托政府关系内购，提前拉拢???户消费，未来区域内商业物业形态内竞争日趋激烈;高铁站商业客户分析——区域目前仍然以改善型为主；从区域来源看，郑州市区70%，郑州郊县15%，省内其它地区13%（其中周口、商丘、驻马店比例较高）。市区比例仍占据绝对权重，预测未来两年不会出现大的结构变化。;象湖区（白沙组团），未来省委规划所在地，将有大量政务、高校、金融高产阶层聚集，区域内高端低密度项目集中。;功能定位为都市生活居住区与创意产业区，兼有商务休闲与产业服务功能。至2020年，规划建设用地24平方千米，人口规模37万人（其中安置2.6万）。 产业布局以高新技术产业、文化旅游服务业为主，布局商务服务、科技研发，文体娱乐，房地产业等。;区域竞争态势——依托大郑东新区规划，区域定位高端居住、商务、休闲娱乐区，项目多数沿郑开大道，以低密度住宅为主。区域未来竞争激烈，目前尚处于价格洼地。;产品分类;区域客户关注——别墅参照建业春天里联排别墅成交客户，通过该层次成交成交客户关注因素看出，联排别墅享受型置业者对开发商品牌、景观、产品品质打造等具有较高的要求。;区域客户关注——洋房参照雅居乐国际花园洋房成交客户，通过该层次成交客户关注因素看出，洋房置业者对户型舒适性、项目地段以及景观等具有较高的要求。;区域客户关注——高层参照上东城成交客户，通过该层次成交客户关注因素看出，客户在该区域购买一般高层产品主要对户型设计、交通条件和小区品质，对价格也更加敏感。;;从区域客户来看，三个组团客户需求具有明显特征。本项目区域组团主要是城市发展人口溢出型客户、房价上涨溢出型客户以及看好区域发展的投资客户。;;区域客户演变——伴随“城熟”“城兴”的发展历程，客户不断发生演变，投资、度假逐步向内生客户和主动外溢客户转变。;???域客户及价格演变分析——基于对于区域现有客户情况的了解及区域发展的趋势，短期内区域仍将以资产积累型及价格外溢型、政策外溢型客户为主。;建业春天里——位居郑东新区二次开发核心区白沙组团，以绿色、科技智能为特色的赖特流水别墅的建筑经典，距离亚洲最大的高铁站仅15分钟。;规划分析——占地面积100亩，产品涵盖双拼别墅以及高层，开盘推出一期别墅产品共计100套，高层预计2014年7月份推出。;项目配套——项目临近绿博园和方特欢乐世界，除行政办公区域外有丹尼斯、建业美食城、中州皇冠假日酒店、妇幼保健院等，周边规划配套相对较为完善，内部配有市政小学。;;建业春天里 开发启示——产品差异+品牌优势+营销轰炸=畅销;开发商;规划分析——分为住宅和商业两个地块，整体涵盖住宅、商业、办公等多种物业形态，南部住宅地块共13栋18层高层住宅，建筑密度为22%，引入双语幼儿园，写字楼产品尚未启动。;区位交通价值——处于新老城区交汇处，属未来郑东新政务核心区域，北邻郑汴轻轨郑信站，南瞰300亩奥体公园，北接龙子湖高校园区和职教园区，西启省委，区位优势成为支撑项目价格及销售速度的关键因素。;产品分析——项目产品设计多为两梯三户、两梯四户，户型设计方正实用，功能布局合理；全明户型设计，采光条件较好，良好的户型设计成为项目销售速度及价格的有力支撑。;房型;客户分析——项目客群主体处于社会中等偏上阶层，以资产积累型的投资客户为主，户型是客户成交的直接性动因，区域价值为成交的根本性动因。;地段优势、户型设计、内部规划、资产积累型客户。;雅居乐国际花园——位于郑开大道与康庄路交汇处，属于白沙绿博组团，距离CBD11公里，为雅居乐地产于郑州打造的明星地产项目。;联排别 墅T户型;雅居乐花园——项目户型设计方正，空间基本无浪费面积，追求居住舒适度较高及尊贵感。;项 目 目 前 情 况;物业形态丰富，产品多样，注重体验式营销。;开发商;项目规划价值——总体密度较低，总体量约56万㎡，属于区域内中大规模项目，综合体物业开发，产品形态丰富，属于城市级资源型低密度物业的代表作。;立面——整体立面风格为现代主义，多层建筑采用赖特“草原式”风格，呈现出一种厚重的品质。高层住在则在赖特??草原式”风格的基础上进一步延伸，通过三段式立面设计与多层住宅相呼应。;景观卖点——在追求德式景观设计中应有的浪漫风情的同时，结合