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上海科创中心建设中的城市再开发与居住生活功能重组 一、问题的提出 前一阶段问过一些在张江创业的朋友，核心问题是房价，民建会员企业，跳槽率30%, 留不住高级技术人员，年初招聘的技术人员，4刀份全部走掉。关键是房价让人绝望。造成 企业唯一能做的是将研发中心放到外地。（想想算一算，上市公司的年净利1000万交完所得 税750万，只能是买一套2室2厅，分给谁啊），科创型企业家降低了创业成就感。 二、城市土地的再开发 1、张江综合性国家科寻屮心的建设，政府要重点打造高度集聚的重大科技基础设施群， 要打造具有国际竞争力的人才引进制度，集聚国际国内一流创新人才；还要创造环境人力吸 引境内外创投机构落户上海。为此，需要一方面需要控制和降低金业商务成本，关于这一-点， 在询十年的浦东新一?轮开发过程中已经逐渐显现，也使浦东新区失去了人量的创新企业落八, 教训深刻。另一方而，随着前20多年摊大饼和粗放式的土地开发建设，大量的建设用地、 居住用地和研发用地出让，造成土地资源稀缺性口益显现，土地开发成木高企，这些都严重 制约了未来浦东乃至上海科创屮心的建设发展。据一份最新的调查结果显示，上海市企业最 重视的商务经营成本按重要程度分前5项依次是：劳动力成本（84.2%）、税负（6 4%）、地 价（57.9%）、办公楼租金（42.1%）和各类行政性事业收费（18.4%）,苏州和昆山的调查结 构是前三项排序与上海一致。从以上调查结果来看，土地成本以及包含土地成本的办公楼租 金等是企业考虑投资时主要的影响因素之一。冃前浦东新区与周边其他地区，如苏州（昆山）， 以及沿海开放城市，如深圳等相比十地开发商务成木较高，主要表现在批租价格相对较高、 土地开发实际所需费用差距较大。按照以征地程序操作必须发牛的各项费用（养吸劳、动拆 迁、土地规费、土地出让金、基础设施建设费用等）测算，浦东新区土地开发费用在每亩 55万元左右，苏州约25万元，昆山22万元。苏州、昆山、深圳等地区的土地开发商务成 木相对较低，整体的商务成木也较低，再加上近年來大力优化投资环境，因而吸引的外资数 最人人增加，成为外资流入的集屮地。苏州等周边区域对外资的吸引度与上海羌距逐渐缩小。 因而，如何降低商务办公成本，尤其是其屮的土地成本，成为政府管理者亟待研究的问题。 2、关于城市再开发。与当询上海城市发展而临的问题类似，二战后的西方国家、尤其 是美国的经验教训尤其深刻，二战后随着人口的增加和经济的发展，美国的城市或社区不断 向外扩张，大量挤占农山，被称为“城帀蔓延”。?系列经济、社会问题山此产*。郊区发 展占用了大量土地，里础设丿施币「复建设，城市内部出现叨显的阶层与种族分化现彖，另夕卜, 还造成了环境污染，公共交通逐步喽缩等问题。当时的，美国学者针对城市蔓延问题提出了 一?种“精明增长” (smar growth)理论，强调混合利用土地，采用紧凑式建筑设计，创造适 宜步彳丁的礼区(类似于我国目前提侣的打开小区围墙)，保护公共空间、农山、口然美景和 对坏境有帀耍影响的区域，提供多样的交通方式等° FI前美国有2/3的州采用这种发展战略, 其中一些州还将实施“ 其中一些州还将实施“精明增长”写入法规。 由此也带动了美国新一轮经济增长。 三、科创屮心建设屮的城市再开发的核心要素 我理解，主要表现在以下儿个方而： 1、 从供给侧的角度出发，提高土地一级市场的供地效率，供地要素与产业导向相符 合。一方面，政府对建设丿IJ地指标进行严格控制，实行建设用地减量化增长，冇些区域甚至 是负增长。对于目前的市场而言，这些都造成了无论是住宅地块还是商业地块，只要推出一 块就是天价的现象，地王频频出现，拿的地的都是缺乏实际产业支撑的企业。而实际这种饥 饿疗法，对■房地产市场调控治标不治本，伤害的最终真正的优质科技创新企业。因此，我觉 得冃前政府应该除了市场公开出让的一块保昭以外,应该给出一部分通过土地招牌挂联席会 议的形式定向供应给符合条件的企业和研究机构。使供地要素与产业导向相符合。 2、 提高房产开发建设的集约度。历年来，浦东新区己批租给各人开发公司的土地达 到了 70多平方千米，但是开发公司实际开发的比例却比较小，真正推向市场，进入二级市 场流通的比例则更小，各个开发公司都不同程度地存在未集约开发土地的现象。其原因，一 方而是由于在开发初期，政府和开发公司都过高地估计了耒来的发展形势和口身的开发能力, 土地批租规模过大，开发摊了铺得过大；另一方面是因为新区的土地开发和经营管理机制和 其他行业的支持配套制度不健全、市场发冇程度不完全，十?地闲置和开发效率不高造成成木 上升。重点开发小区是政府未对“牛地”开发投放任何建设资金的情况下，由开发公司承担 全部的征地动迁任务和“七通一平”的建设任务。开发公司既要按规定标准