猴哥儿童娱乐商城策划方案.docVIP

PAGE “猴哥”儿童娱乐商城策划方案 世界“金融危机”的出现在不同行业、层次也影响到我国的经济及发展，更直接影响到保定的市场商业发展。关于我公司总购物业如按以往单一的模式出租现已经很难在如今“金融危机”市场上行的通，正所谓变则通，所以必须走出一条新的出路才能盘活总购物业，在如今“金融危机”的情况下机遇与挑战并存。 我部门通过上次策划“亚太比邻儿童大世界策划思路”后经王总认可，现我部对此方案再次修编，现编制完成“猴哥儿童娱乐商城策划方案”仅供王总惠鉴。 一、项目策划理念 “人与人不同，花有百样红”。商业物业也需要根据其所处的地理位置、经营范围、服务的客户类型和数量等诸多因素进行不同的定位。“猴哥”（猴哥儿童娱乐商城简称“猴哥”）品牌及功能定位同样需要充分考虑到其自身和服务对象的特性，进行合理的市场细分和定位，才能有效地运转，占据并巩固自己的目标市场。 关于“猴哥”品牌的定位我们考虑的不是简单随意的概念罗列，而应该是对“猴哥”品牌及其实体的深入分析之后规避劣势、发挥优势并升华的差异化，并具有充实的内涵及相对应的使用功能作为支撑。 二、项目定位策略 　本物业位居保定市裕华西路周围被诸多大型商场，商业街紧紧环绕。可以说是人旺地旺商情火爆。素来被人们称之为保定市老城区商业街及商品小百货及服装等商品的集散中心，是商家占领保定及周边城市市场的“滩头阵地”，市场商品也由低档逐渐向中、高乃至精品市场发展。 　消费者的购物心理也逐渐由寻觅便宜货、大众货而发展为去裕华商圈逛精品店、购高档货。 　鉴于上述分析，我们对本物业地的策划理念应鲜明地、坚决地定位在“裕华路批零商业城”上面。 　由于本物业地处于市裕华西路这一历史以来被认为是做百货，小商品和做全市贸易市场的缘由，所以确立为“猴哥儿童娱乐商城”项目。 　树立“您旺我才旺”的经营思想，把保障厂家、商家经营运作为我们招商的核心方针。而把追求儿童娱乐商城作为商家进驻保定及周边地区的首选之地。 猴哥项目的收益主要来源于以下4个方面： 1）可营业面积租赁所获取的租金收益； 2）广告位出租面积所获取的广告收益； 3）部分自营项目的经营收益； 4）物业管理经营收益，如：停车场收入、商业促销活动的场地出租收益等； 将以上收益加以比较，我们会发现“可营业面积租赁所获取的租金收益”是整个项目的主要收入来源，是对本案经营管理影响最大的因素。因此，进一步来看滩位租赁部分，在营业面积固定的前提下，其又可能产生2种增加收益的方式： 1、以“实现营业面积最大可出租”为目标，尽可能多地增加可出租的滩位经营面积，达到获取更多租金收益的目的。 优点： ●通过增加滩位出租数量，从而增加租金收入总量；（这必须以全部或绝大多数滩位能成功出租为前提。） ●在一定程度上可以增加商品经营的种类； 缺点： ●滩位数量的增多无形中加大了招商工作的难度，而这种困难很可能导致：滩位招租率低，空置率高；在没有完成招商目标后，资金无法回笼；为求资金的快速回收，只有依靠降低租金来完成招商，规避风险； ●滩位过于密集会造成整个卖场显得拥挤、杂乱； ●商品种类过多，则很难保证入驻的都是精品，且影响限制了展示功能的发挥，最终很可能轮为一个简单批发市场； ●由上述原因带来了卖场档次甚至品牌形象的降低，而很多名牌商品，尤其是知名品牌，在选择经营场所时，通常会考虑卖场的品牌形象、发展方向是否与本品的品牌形象相符，这样很可能造成对名品招商的障碍； ●卖场形象的降低，将会带来更多的同档次竞争者； 2、牺牲一定的营业面积，用于商城物业环境、格调建设，提高滩位的整体档次，从而据此提高租金来获取更多的收益。 优点： ●虽然降低了有效营业面积最大可出租，但是可以将一部分面积充分利用进行景观、附属设施的建设，改善了卖场环境，提高整体的档次； ●卖场购物环境和品牌形象的提升会对招商，尤其是名品的招商起到促进作用； ●卖场整体形象、档次的提升，为抬高租金单价带来了可能性； ●良好的卖场环境对吸引人流、客流量也是有帮助的； 缺点： ●在以形象、环境、档次的营造来抬高单位租金时，其抬高的额度仍具有有限性和不确定性； ●如果租金过高，仍然会对招商带来难度； 通过对上述两种方式的分析，我们建议采取第2种方式，优化卖场景观环境，提高卖场整体形象，确立竞争优势。 三、项目分析 1、市场目标定位 　市场目标定位通过以占地1200平方米保定大规模室内儿童娱乐游戏及亲子课堂项目，带动市内外专营的儿童服饰品牌、儿童家具、孕婴用品等商场、厂家代理的儿童物业项目。 2、项目优势分析 　　1）合理的商场使用面积3800 　　2）项目处于裕华路商业圈火爆的黄金街区之中。 　　3）商场配合备专业人才实施商场“五统一”即“统一形象”（“猴哥儿童娱乐商城”）统一装修（公共部分）统一风格